Gayrimenkul Hukuku kategorisindeki güncel hukuki gelişmeler, mevzuat değişiklikleri ve içtihat analizleri.
Mülkiyet hakkının kamu gücüyle kısıtlandığı kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında, 7421 sayılı Kanun sonrası adli yargı görev alanı genişlemiş; hukuki el atmalarda beş yıllık bekleme süresi ve tazminatın tespiti noktasında emsal karşılaştırması esas alınmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli artışı TÜFE on iki aylık ortalamalarla sınırlandırılmış olup, beşinci yılın sonundaki hak ve nesafet tespiti ile on yıllık uzama süresi sonunda tanınan sebepsiz fesih hakkı uyuşmazlıkların temel eksenini oluşturur.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz üzerindeki bütünleyici parçaların mülkiyet karinesini aşarak şahsi hak sahipliğini belirleyen, ancak taşınmaz mülkiyetinden bağımsız bir ayni hak bahşetmeyen teknik bir tespit davasıdır. Güncel hukuki yarar şartı, özellikle ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma süreçlerinde dava şartı olarak sıkı bir denetime tabidir.
Resmi şekle aykırı harici satışlar mülkiyet nakli sağlamasa da, TMK 994 ve 1940 tarihli İBK uyarınca alıcıya satış bedeli iade edilinceye kadar hapis hakkı tanır ve bu süreçte işgal tazminatı taleplerini engeller.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde geriye etkili feshin üçüncü kişilerin mülkiyet hakkına etkisi, 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile köklü bir değişime uğramıştır. Tapu siciline güven ilkesi ve TMK 1023 koruması, yükleniciden pay devralan iyiniyetli üçüncü kişiler lehine güçlendirilerek ispat yükü arsa sahibine bırakılmıştır.
Vekalet sözleşmesinde vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı eylemleri, taşınmaz temliklerinde yolsuz tescil riskini doğurur; bu süreçte ispat yükü, üçüncü kişinin kötüniyeti ve bedel dengesizliği davanın kaderini belirleyen temel unsurlardır.
Kira hukukunda aynı taşınmaz için düzenlenen birden fazla sözleşme arasındaki öncelik-sonralık ilişkisi ve bedel muvazaası, ispat yükü ve gerçek iradenin tespiti ekseninde çözümlenmektedir. Kiralayan tarafın birden fazla olması durumunda ise tahliye istemli takip ve davalarda mecburi dava arkadaşlığı usuli bir dava şartıdır.
Türk Medeni Kanunu m. 2 ve 3 hükümleri, hakların kazanılmasında sübjektif iyiniyeti, kullanılmasında ise objektif dürüstlük kuralını esas alarak; özen borcu ve ispat yükü ekseninde yargısal denetimin temelini oluşturur.
İntifa hakkı, sahibine eşya üzerinde tam yararlanma ve kullanma yetkisi tanıyan bir sınırlı ayni hak olup, mülkiyetin özünü çıplak mülkiyete indirger. Tapu siciline tescil, dürüstlük kuralı ve üçüncü kişilerin iyiniyeti ekseninde şekillenen bu hak, özellikle akaryakıt bayilikleri ve aile hukuku tasfiyelerinde karmaşık uyuşmazlıklara kaynaklık etmektedir.
Ecrimisil, malik olmayan kötü niyetli zilyedin taşınmazı haksız kullanımı nedeniyle ödemekle yükümlü olduğu, en azı kira geliri karşılığı olan özel bir tazminat türüdür. Bu tazminatın hüküm altına alınabilmesi için haksız işgalin varlığı, zilyedin kötü niyeti ve mülkiyet hakkına müdahale unsurlarının bir arada bulunması gerekir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanıyan bozucu yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanımı, kira sözleşmesinin toplam süresi ile kanuni uzama sürelerinin teknik ayrımına, yazılı bildirim sürelerine ve sözleşmenin yenilenmesi (tecdid) durumunda sürenin sıfırlanması kuralına sıkı sıkıya bağlıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması; dava açma süreleri ile ihtar koşullarının kamu düzenine ilişkin usul kuralları dairesinde yerine getirilmesi şarttır.
Kira sözleşmelerinin sona ermesi, kiralananın niteliğine göre genel hükümler veya konut ve çatılı işyeri kiraları rejimine tabidir. Fesih bildirim süreleri, on yıllık uzama süresi ve akde aykırılık nedeniyle tahliye süreçlerinde ispat yükü ile hak düşürücü süreler uyuşmazlığın çözümünde belirleyici rol oynar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında beş yıllık sürenin dolmasıyla başlayan hak ve nesafet dönemi, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasındaki dengeyi tesis eder. Dava açma süreleri, ihtarname tebliği ve sözleşmedeki artış kayıtlarının zamanaşımı ile hak düşürücü sürelere etkisi yargılama usulünün çekirdeğini oluşturmaktadır.
İnanç sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin teminat veya idare amacıyla devredildiği, ispatı kural olarak 1947 tarihli İBK uyarınca yazılı delile tabi olan kendine özgü bir hukuki müessesedir. Hak iadesi taleplerinde mülkiyetin nakli, delil başlangıcı varlığında tanıkla, aksi halde yemin ve ikrar gibi kesin delillerle kanıtlanabilir.
Üst hakkı, bir taşınmazın altında veya üstünde yapı yapma yetkisi tanıyan sınırlı bir ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca en az otuz yıl süreli ve devri kısıtlanmamış hakların müstakil bir taşınmaz gibi tapu kütüğüne tescili mümkündür.
Sükna hakkı, bir binanın tamamında veya bir bölümünde konut olarak yararlanma yetkisi veren, şahsa sıkı sıkıya bağlı sınırlı bir ayni haktır. Tapu kütüğüne tescili kurucu nitelikte olup, hakkın tesisi ile mülkiyetin kullanımı sınırlandırılır; hak sahibinin ölümü ile hak kendiliğinden sona erer ve haczedilemez.
Türk Medeni Kanunu m. 747 uyarınca açılan zorunlu geçit hakkı davalarında, taşınmazın genel yola bağlantısının bulunmaması veya mevcut yolun yetersizliği temel dava şartıdır. İspat yükü kapsamında taşınmazın mutlak veya nispi geçit ihtiyacı içerisinde olduğunun teknik bilirkişi raporlarıyla tevsik edilmesi ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi uyarınca en uygun güzergahın tayini yargılamanın esasını oluşturur.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında mülkiyet hakkının korunması, idarenin satın alma usulünü tüketmesi ve bilirkişi incelemesinde arsa/arazi ayrımının objektif kriterlere göre yapılmasıyla mümkündür. 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca açılan davalarda hak düşürücü süreler ve acele kamulaştırmadaki el koyma kararının mülkiyeti nakletmeyen geçici mahiyeti, yargı pratiğinin temel eksenini oluşturur.
Tapu iptali ve tescil davalarında mülkiyetin iadesi; muvazaa, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve kadastro öncesi haklar ekseninde şekillenmektedir. İspat yükü, muris muvazaasında miras payına hasren dava açma imkanı tanırken; vekalet görevinin kötüye kullanılmasında tereke adına hareket etme zorunluluğu yargı pratiğinde belirleyici usulî ayrımı oluşturur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyetin naklini amaçlayan bir ön sözleşme niteliğinde olup, noter huzurunda re’sen düzenleme şeklinde yapılmadığı takdirde kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşır. On yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olan bu sözleşmelerde, taşınmazın zilyetliğinin devredilmiş olması durumunda zamanaşımı def'inin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder.
Ayırt etme gücünden yoksun kişilerin gerçekleştirdiği taşınmaz temlikleri, 11.06.1941 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca mutlak butlanla sakattır. Bu davalarda iyiniyet savunması dinlenmezken, hukuki fiil ehliyetinin tespiti Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulu raporu ile somutlaştırılır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşların mülkiyet bütünlüğünü koruma yetkisi verirken; noter bildirimiyle başlayan üç aylık hak düşürücü süre ve bedelde muvazaa iddialarının ispat yükü yargılama pratiğinde belirleyici unsurlardır.
Mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerin sonlandırılması ve işgal tazminatı taleplerinde rızanın geri alınması, intifa-kuru mülkiyet ayrımı ve kesin hüküm itirazlarının hukuki rejimi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683 ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde teknik bir analizi gerektirir.