Üst Hakkının Hukuki Karakteri ve Bağımsız Sürekli Hak Olarak Tapu Siciline Tescili

Üst hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 826 uyarınca, bir taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi tanıyan bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın en temel özelliği, eşyaya bağlı mülkiyet prensibinin istisnasını teşkil ederek, arz üzerindeki yapının mülkiyetini arzın mülkiyetinden ayırmasıdır. Uygulamada, özellikle kamu taşınmazları ve büyük çaplı enerji/turizm yatırımlarında "bağımsız ve sürekli" nitelik kazandırılarak tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilmesi, hakkın ekonomik değerini ve teminat niteliğini (ipotek tesis edilebilmesi gibi) artırmaktadır.

Üst Hakkının Hukuki Niteliği ve Kurucu Unsurları

Üst hakkı, niteliği itibarıyla bir irtifak hakkıdır ve sahibine yüklü taşınmaz üzerinde doğrudan bir hakimiyet sağlar. Bu hak, aksine bir sözleşme hükmü bulunmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. Hakkın kurulabilmesi için iki aşamalı bir süreç gereklidir: Borçlandırıcı işlem niteliğindeki üst hakkı sözleşmesi ve tasarruf işlemi niteliğindeki tapu siciline tescil.

TMK m. 827 uyarınca, üst hakkının içeriği ve kapsamı resmi senette belirlenir. Bu senette yer alan yapının konumu, şekli, boyutu ve özgülenme amacı gibi hususlar ayni etkiye sahip olup herkes için bağlayıcıdır. Yargıtay uygulamasına göre, taraflar arasında sadece bir ön sözleşme veya protokol bulunması ayni hakkın doğumu için yeterli değildir; mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü huzurunda resmi senet düzenlenmelidir.

"Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne 'taşınmaz' olarak kaydı mümkündür. (TMK m. 826/3) En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir. Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur."

Kaynak: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2014/13869 - Karar No: 2014/14889

Belgeyi Gör: 14. Hukuk Dairesi 2014/13869 E. , 2014/14889 K.

Resmi Senet Şartı ve Geçersizlik Halleri

Üst hakkı tesisi için öngörülen resmi senet formu, ispat değil geçerlilik şartıdır. Resmi senetten kasat, Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapu sicil müdürü veya görevlendirilecek memur tarafından düzenlenen belgedir. Noterde düzenlenen "üst hakkı ön izin sözleşmeleri" veya "protokoller" sadece kişisel bir hak doğurur; bu belgelere dayanarak doğrudan tescil talep edilemez, ancak mülkiyetin devri borcunu doğuran bir ön sözleşme olarak kabul edilerek tescile zorlama davasına konu edilebilir.

İrtifakın Kapsamı ve Yapı Mülkiyeti İlişkisi

Üst hakkı, hak sahibine inşa ettiği yapı üzerinde mülkiyet hakkı kazandırır (TMK m. 726). Bu mülkiyet, arzın mülkiyetinden bağımsızdır. Ancak üst hakkı sona erdiğinde, "üst yapılar arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi malikine kalır" (TMK m. 828). Bu aşamada arazi maliki, aksine bir sözleşme yoksa, üst hakkı sahibine uygun bir bedel ödemekle yükümlü olabilir.

Bağımsız ve Sürekli Hakların Tapu Kütüğüne Tescili

Üst hakkının bir "taşınmaz" gibi işlem görebilmesi için TMK m. 826/3 çerçevesinde "bağımsız ve sürekli" nitelikte olması gerekir. Bu şartları taşıyan haklar, malikin rızasına bakılmaksızın hak sahibinin talebiyle tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilir. Bu tescil yapıldığında, üst hakkı artık hukuken bir taşınmaz sayılır; üzerinde ipotek kurulabilir, haczedilebilir ve üçüncü kişilere devredilebilir.

Süreklilik Kriteri: 30 Yıl Şartı

Kanun koyucu, süreklilik için asgari bir sınır belirlemiştir. TMK m. 826/3 uyarınca, en az 30 yıl için kurulan üst hakları sürekli niteliktedir. 30 yıldan kısa süreli haklar "sürekli" sayılmadığından ayrı bir sayfaya tescil edilemez, sadece yüklü taşınmazın "irtifak hakları" sütununa şerh verilir.

Bağımsızlık Kriteri: Devir Kısıtlamaları ve İzin Şartı

Bir üst hakkının "bağımsız" kabul edilebilmesi için devrinin ve mirasçılara geçişinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, devrin "idarenin veya malikin iznine" bağlandığı durumlarda bağımsızlık niteliğinin ortadan kalktığını kabul etmektedir. Özellikle Hazine taşınmazları üzerinde tesis edilen ve devri Maliye Bakanlığı iznine tabi tutulan haklar, bu kısıtlama nedeniyle müstakil bir sayfaya kaydedilemez.

Özellik	Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı	Sadi İrtifak Niteliğinde Üst Hakkı
Süre	En az 30 yıl	30 yıldan az olabilir
Devredilebilirlik	Serbestçe devredilebilir	Kısıtlanmış olabilir
Tescil Yeri	Tapu kütüğünün ayrı bir sayfası	Yüklü taşınmazın irtifak sütunu
İpotek Tesisi	Mümkündür	Mümkün değildir
Hukuki Statü	Taşınmaz (Gayrimenkul)	Sınırlı Ayni Hak

"Üst hakkının müstakil bir sayfaya kaydedilebilmesi için sürekli ve bağımsız nitelik arz etmesi gerekmektedir. ...üst hakkının kurulmasına ilişkin resmi senedin ...maddesinde 'Maliye ve Gümrük Bakanlığının oluru alınmadan devredilemeyecektir' hükümleri bulunmaktadır. ...devrinin izne tabi tutularak yukarıda anılan kısıtlayıcı hükümlerin bulunması bağımsız bir üst hakkı olmadığını göstermektedir. ...daimi ve müstakil üst hakkı kurulması mümkün değildir. Hal böyle olunca, davanın kabulü ile ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkının iptali ile üst hakkının taşınmazın hak ve mükellefiyetler sütununa yazılmasına karar vermek gerekir."

Kaynak: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2008/8489 - Karar No: 2008/9331

Belgeyi Gör: (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2008/8489 E. , 2008/9331 K.

Üst Hakkının Sona Ermesi ve Terkin Usulü

Üst hakkı; sürenin dolması, tescilin terkini, yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle sona erebilir. Sona erme anında yapıların mülkiyeti arazi malikine geçer. Eğer hak bağımsız ve sürekli olarak ayrı bir sayfaya tescil edilmişse, bu sayfa kapatılır ve üzerindeki tüm rehin ve kısıtlamalar kural olarak terkin edilir.

Sözleşmeye Aykırılık ve Erken Sona Erme (TMK m. 831)

Üst hakkı sahibi, sözleşmeden doğan borçlarını veya yetkilerini "önemli ölçüde" ihlal ederse, malik hakkın süresinden önce kendisine devredilmesini talep edebilir. Ancak bu devir, kural olarak bedelsiz değildir; malik, yapıların değeri için uygun bir bedel ödemek zorundadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2024 tarihli güncel kararına göre, adi yazılı bir kira sözleşmesindeki ödeme temerrüdü, resmi senetteki üst hakkını doğrudan sona erdirmek için her zaman yeterli görülmeyebilir; ihlalin "önemli ölçüde" ve resmi senet kapsamıyla ilgili olması aranır.

Kamusal Alanlarda Üst Hakkı Tesisi Yasağı

Üst hakkı her taşınmaz üzerinde kurulamaz. Özellikle kamu yararına terk edilmiş yollar, parklar veya orta malı taşınmazlar üzerinde üst hakkı tesisi hukuken imkansızdır. Bu tür alanlar üzerinde sehven tesis edilen üst hakları, yolsuz tescil niteliğinde olup her zaman terkin edilebilir.

"Yollar, paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edilen veya kamunun kadimden beri yararlandığı ...orta malı taşınmazlardandır. ...üst hakkı kurulan taşınmaz kamu yararına terk edilen yol niteliğindedir. Kamunun yararlanmasına terk edilen yol üzerinde tescil hükmü kurulması ve üst hakkı irtifakı tesis edilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yasal olmayan gerekçe ile hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir."

Kaynak: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2017/58 - Karar No: 2020/7710

Belgeyi Gör: 14. Hukuk Dairesi 2017/58 E. , 2020/7710 K.

Üst Hakkının Cebri İcra Yoluyla Paraya Çevrilmesi

Üst hakkı, ekonomik bir değer ifade ettiği için haczedilebilir ve icra yoluyla satılabilir. Burada kritik nokta, satışın konusunun "arazi" değil, sadece "üst hakkı" olduğudur. Üst hakkının paraya çevrilmesi sürecinde kıymet takdiri, kalan süre ve yapıların ekonomik ömrü üzerinden yapılır.

İcra Takibinde Borçlu Sıfatı ve Tebligat

Cebri icra sürecinde, üst hakkı sahibi borçlu olarak gösterilir. Eğer üst hakkı üzerinde bir ipotek varsa, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılır. İcra müdürlüğü, taşınmazın mülkiyetine el atamaz; sadece borçluya ait sınırlı ayni hakkı ihale konusu yapar.

Kıymet Takdirinde Esas Alınacak Kriterler

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, üst hakkının değerinin sadece zemin değeri üzerinden hesaplanamayacağını; kalan sözleşme süresi, mevcut yapılar ve sözleşmenin sağladığı her türlü yararın dikkate alınması gerektiğini vurgulamaktadır. Yanlış hesaplama yöntemi ihalenin feshi nedenidir.

"Cebri icrada paraya çevrilecek değer, üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkul değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır. ...Üst hakkının satışa esas değeri, taraflar arasındaki resmi sözleşme hükümleri dikkate alınarak, sözleşme süresince üst hakkının üzerindeki yapılar ile birlikte sözleşmeye uygun kullanılması neticesi üst hakkı sahibine sağlayacağı her türlü yarar değerlendirilerek, kalan sözleşme süresine göre belirlenmelidir."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2014/32818 - Karar No: 2015/1274

Belgeyi Gör: 12. Hukuk Dairesi 2014/32818 E. , 2015/1274 K.

Üst Hakkı ile Kira Sözleşmesi Arasındaki Farklar

Üst hakkı ile kira sözleşmesi sıkça karıştırılsa da aralarında mahiyet farkı bulunmaktadır. Kira, Borçlar Kanunu kapsamında şahsi bir haktır; üst hakkı ise Medeni Kanun kapsamında ayni bir haktır. Bu fark, özellikle vergilendirme ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik noktalarında kendini gösterir.

Ayni Hak vs. Şahsi Hak Ayırımı

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilse bile şahsi hak niteliğini korur; mülkiyetin değişmesi durumunda yeni maliki bağlaması sınırlıdır. Oysa üst hakkı tapuya tescil edildiği andan itibaren ayni haktır ve mülkiyetin el değiştirmesinden etkilenmez. Üst hakkı sahibi, hakkına vaki müdahaleleri TMK m. 683 uyarınca mülkiyet hakkı gibi savunabilir.

Vergi Hukuku Açısından Danıştay Yaklaşımı

Danıştay, üst hakkı ödemelerinin kira ödemesi olarak nitelendirilip stopaja tabi tutulup tutulmayacağı konusunda tartışmalı kararlar vermiştir. Danıştay 4. Dairesi bir dönem üst hakkını "kiralama" niteliğinde görüp stopaj yapılmasını uygun bulurken; daha güncel Danıştay 3. Daire kararları, üst hakkının kiralama ve satıştan farklı, kendine özgü bir ayni hak tesisi olduğunu, Gelir Vergisi Kanunu m. 94'te açıkça sayılmadığı için tevkifat yapılamayacağını hüküm altına almıştır.

"Üst hakkı tesisi ile kiralama işleminin kuruluşundan sona ermesine kadar tesisi, taraflara konusu üzerinde tanıdığı haklar ve yüklediği borçlar, sona erme biçim ve şartları, üçüncü kişilerle olan ilişki yönünden doğurduğu sonuçları, akde uygulanacak hükümleri, niteliği ile birbirinden tamamen farklı olması nedeniyle üst hakkı tesisinin bir kiralama olarak da değerlendirilmesi hukuken mümkün değildir. ...193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun vergi tevkifatını düzenleyen 94 üncü maddesinde açıkça sayılmayan dava konusu üst hakkının ilk tesis bedeli üzerinden, vergi tevkifatı yapılmasına hukuken olanak bulunmamaktadır."

Kaynak: Danıştay 4. Daire - Esas No: 2008/6481 - Karar No: 2009/1105

Belgeyi Gör: 4. Daire 2008/6481 E. , 2009/1105 K.

Üst Hakkında İpotek ve Teminat Fonksiyonu

Bağımsız ve sürekli nitelikteki bir üst hakkı, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedildiği andan itibaren üzerinde ipotek tesis edilebilir (TMK m. 828). Bu durum, projelere finansman sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. İpotek, üst hakkının süresi ile sınırlıdır ve hak sona erdiğinde kural olarak ipotek de düşer.

Kanuni İpotek Hakkı ve İrat Alacağı

Bazı doktriner görüşler ve yerel mahkeme kararları, üst hakkı karşılığında kararlaştırılan "irat" (bedel) alacaklarının güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tesis edilebileceğini kabul etmektedir. Ancak bu ipoteğin tescil edilebilmesi için üst hakkının ayrı bir sayfada taşınmaz olarak kayıtlı olması elzemdir.

İpoteğin Kapsamı ve Eklentiler

Üst hakkı üzerine kurulan ipotek, sadece üst yapı mülkiyetini değil, bu yapının bütünleyici parçalarını ve eklentilerini de kapsar. İcra aşamasında, ipotek alacaklısı sadece üst hakkının paraya çevrilmesini isteyebilir; arz malikinin mülkiyetine sirayet eden bir talepte bulunamaz.

Serbest Bölgelerde Üst Hakkı ve Haciz Problemi

3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu uyarınca, serbest bölgelerdeki hazine arazileri üzerinde yatırımcılar lehine üst hakkı tesis edilebilir. Bu hakların haczi ve devri, Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliği'ndeki özel prosedürlere tabidir.

Devir Bedelinin Haczi

Serbest bölgelerdeki üst yapılar, faaliyet ruhsatı sona erdiğinde Hazineye intikal eder. Ancak bu süre zarfında, üst yapının kullanım ve devir hakkı ekonomik bir değer ifade eder. Yargıtay, üst yapının doğrudan mülkiyetinin haczine sıcak bakmasa da, "üst yapı kullanım hakkının devir bedelinin" haczini mümkün görmektedir.

İdare ile Sözleşme Hükümlerinin Etkisi

İcra mahkemeleri, serbest bölgedeki bir hakkı haczederken borçlu ile serbest bölge idaresi arasındaki sözleşmeyi incelemek zorundadır. Eğer sözleşmede devir yasağı varsa, haczin kabiliyeti ortadan kalkabilir. Ancak ekonomik değer karşılığı devir imkanı tanınmışsa, bu değerin haczine karar verilmelidir.

Üst Hakkında Önalım (Şufa) Hakkı Uygulaması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre, üst hakkı tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bir "taşınmaz" niteliği kazandığında, bu hak üzerindeki paylı mülkiyette önalım hakkı kullanılabilir.

Paydaşlar Arası Satış ve Önalım

Eğer bağımsız ve sürekli üst hakkı birden fazla kişiye aitse (paylı mülkiyet), bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca önalım haklarını kullanabilirler. Bu kabul, üst hakkının "taşınmaz hükmünde" olmasının doğal bir sonucudur.

Mülkiyet ile Üst Hakkı Arasında Önalım İlişkisi

Dikkat edilmesi gereken husus; önalım hakkının sadece üst hakkı paydaşları arasında veya sadece arazi paydaşları arasında geçerli olduğudur. Arazi maliki, üst hakkı payının satılmasında önalım hakkı sahibi değildir; zira üst hakkı ve arazi mülkiyeti farklı hukuksal varlıklardır.

Uygulama Notu: Üst Hakkı Davalarında Stratejik Yaklaşımlar

Üst hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda profesyonel hukukçuların dikkat etmesi gereken temel usul ve esaslar şunlardır:

• Görevli Mahkeme: Üst hakkının aynına ilişkin (tesis, terkin, tescil) davalarda taşınmazın değeri ne olursa olsun Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Sadece zilyetliğin korunmasına ilişkin taleplerde Sulh Hukuk Mahkemeleri devreye girebilir.
• İspat Külfeti: Üst hakkının kurulmadığını veya yolsuz tescil edildiğini iddia eden taraf, resmi senedin aksini yazılı delille ispatlamalıdır.
• İdari Yargı İlişkisi: Eğer üst hakkı bir idari işleme (tahsis iptali vb.) dayanıyorsa, adli mahkeme idari yargıdaki davanın sonucunu "bekletici mesele" yapmalıdır.
• Terkin Davalarında Haklı Neden: TMK m. 831 uyarınca açılacak terkin/devir davalarında "önemli ölçüde ihlal" şartının somutlaştırılması için uzman bilirkişi raporu alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Üst hakkı süresi bittiğinde yapılar için bedel ödenmesi zorunlu mudur?

TMK m. 829 uyarınca, aksi kararlaştırılmamışsa malik, araziye kalan yapılar için üst hakkı sahibine "uygun bir bedel" öder. Ancak resmi senette bu hakkın bedelsiz olarak malike geçeceği kararlaştırılabilir. Eğer ödenmesi gereken bedel ödenmezse, üst hakkı sahibi yapıları terk etmeme hakkına (hapis hakkı) sahip olabilir.

2. Üst hakkı üzerinde kurulan ipotek, süre bittiğinde ne olur?

Üst hakkı sürenin dolmasıyla sona erdiğinde, bu hak üzerine konulan tüm rehinler ve kısıtlamalar kural olarak sona erer. İpotek alacaklısının hakkı, varsa üst hakkı sahibine ödenecek "tazminat bedeli" (kanuni halefiyet yoluyla) üzerine kayar. Bu nedenle ipotek alacaklıları, sözleşmedeki bedel hükümlerini kontrol etmelidir.

3. Belediye parkı veya orman alanı üzerinde üst hakkı kurulabilir mi?

Kamu yararına tahsis edilmiş (yol, yeşil alan vb.) taşınmazlarda üst hakkı tesis edilemez. Orman alanlarında ise 6831 sayılı Orman Kanunu uyarınca özel izin/tahsis mekanizmaları işletilir; ancak bu "irtifak hakkı" niteliğinde olsa da tapu sicilinde bağımsız ve sürekli hak olarak tescili genellikle mümkün değildir.

4. Üst hakkı bedeli (İrat) ödenmezse hak kendiliğinden sona erer mi?

Hayır, üst hakkı bedelinin ödenmemesi hakkı kendiliğinden sona erdirmez. Malikin, TMK m. 831 uyarınca "üst hakkının devri" davası açması veya sözleşmedeki özel bozucu şartlara dayanarak terkin talep etmesi gerekir. Bu süreçte mahkeme kararı ve tescilin terkini şarttır.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 704, 726, 826, 827, 828, 829, 831.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2008/14-620 - Karar No: 2008/615.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2014/13869 - Karar No: 2014/14889.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2014/32818 - Karar No: 2015/1274.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - Esas No: 2023/3489 - Karar No: 2024/4539.
• Danıştay 4. Dairesi - Esas No: 2008/6481 - Karar No: 2009/1105.
• Danıştay 3. Daire Başkanlığı - Esas No: 2019/7245 - Karar No: 2021/1290.

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup, somut hukuki uyuşmazlıklara doğrudan uygulanabilir nitelikte profesyonel bir hukuki danışmanlık teşkil etmez. Üst hakkı tesisi, devri ve terkini süreçleri yüksek usuli riskler içerdiğinden, işlemlerin bir hukuk profesyoneli eşliğinde yürütülmesi tavsiye edilir.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.