Kamulaştırmasız El Atma Uyuşmazlıklarında Güncel Görev ve Tazminat Rejimi

Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmaza kamulaştırma usullerine riayet etmeksizin fiilen el koyması veya imar planı kısıtlamaları yoluyla mülkiyet hakkını süresiz olarak askıya almasıdır. Güncel mevzuat ve uyuşmazlık kararları ışığında, mülkiyet hakkının özüne dokunan bu müdahalelerde görevli yargı yeri, mülkiyetin bedele çevrilmesi istemi söz konusu olduğunda net bir şekilde adli yargı olarak belirlenmiştir. Özellikle 26/11/2022 tarihinde yürürlüğe giren 7421 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesine eklenen hüküm, idari yargı ile adli yargı arasındaki görev karmaşasına son vererek hak arama hürriyetini güçlendirmiştir.

Anayasal Mülkiyet Hakkı ve Türk Medeni Kanunu m. 683 Çerçevesinde Koruma Kapsamı

Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca herkesin sahip olduğu, ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilen temel bir haktır. Bu hakkın kullanımı toplum yararına aykırı olamaz ve sınırlama ancak mülkiyetin özüne dokunmayacak şekilde gerçekleştirilmelidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683 hükmü, malikin mülkiyetindeki şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerini koruma altına alırken, hukuk düzeninin sınırları içerisinde bu yetkinin mutlaklığını vurgular.

Kamulaştırmasız el atma olgusu, bu anayasal ve yasal korumanın idare tarafından "kamu gücü" kullanılarak ihlal edilmesi anlamına gelir. İdare, mülkiyet hakkını kısıtlarken 2942 sayılı Kanun’da öngörülen usulleri işletmek zorundadır. Bu usullere uyulmadan taşınmazın malik tarafından kullanılmasının engellenmesi, mülkiyet hakkının ağır bir ihlali olarak kabul edilmektedir.

"İnsanın vazgeçilmez temel haklarından olan mülkiyet hakkı ülkemizdeki bireyler açısından anayasal güvenceye alınmış olup, sınırlanması da ancak kanunla mümkündür. Türk Medeni Kanununun 683. maddesinde mülkiyet hakkının içeriği, 'bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içerisinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerine sahiptir' şeklinde belirlenmiştir."

Kaynak: Uyuşmazlık Mahkemesi - Esas No: 2022/151 - Karar No: 2022/418

Belgeyi Gör

Fiili El Atma Olgusunun Hukuki Niteliği ve İspat Kriterleri

Fiili el atma, idarenin bir özel mülkiyet konusuna hiçbir kamulaştırma kararı olmaksızın fiziken müdahale etmesi, üzerine yapı yapması veya taşınmazı kamu hizmetine tahsis etmesidir. Bu durum, doktrin ve yerleşik yargısal içtihatlarda bir "haksız fiil" olarak nitelendirilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 5. Hukuk Dairesi'nin istikrarlı kararlarına göre, fiili el atma durumunda malik, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açabileceği gibi, mülkiyetin bedele çevrilmesini (tazminat) de talep edebilir.

Fiili el atmanın varlığı için taşınmazın idare tarafından fiilen işgal edilmiş olması, malikin taşınmaz üzerindeki zilyetliğinin ve tasarruf yetkisinin tamamen veya kısmen ortadan kalkmış olması gerekir. Uygulamada, taşınmazın üzerinden yol geçirilmesi, park yapılması, enerji nakil hattı direği dikilmesi veya kanalizasyon hattı döşenmesi en yaygın fiili el atma örnekleridir.

Fiili El Atmanın Tespitinde Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Fiili müdahalenin ispatı, genellikle mahkeme marifetiyle yapılan keşif ve fen bilirkişisi raporları ile sağlanır. Fen bilirkişisi, taşınmazın hangi kısmına ne ölçüde müdahale edildiğini metraj ve kroki bazlı olarak raporlamalıdır. El atmanın kalıcı nitelikte olması tazminat davası için şarttır; geçici müdahaleler kamulaştırmasız el atma davasının değil, haksız işgal tazminatı (ecrimisil) davasının konusunu oluşturur.

Fiili El Atmada Görevli Yargı Yeri

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 11/02/1959 tarih ve 1958/17 E. 1959/15 K. sayılı kararı uyarınca, idarenin hiçbir yasal dayanağı olmaksızın gerçekleştirdiği fiili müdahaleler "idari işlem veya eylem" değil, "haksız fiil" mahiyetindedir. Bu nedenle, fiili el atmadan kaynaklanan tazminat ve müdahalenin men'i davaları, uyuşmazlığın taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görülür.

Hukuki El Atma ve İmar Planlarındaki Kısıtlamaların Mülkiyete Etkisi

Hukuki el atma, idarenin taşınmaz üzerinde fiili bir müdahalesi bulunmasa dahi, uygulama imar planlarında taşınmazı "umumi hizmetlere" (yol, yeşil alan, okul, sağlık tesisi vb.) ayırması ve uzun süre kamulaştırma yapmamasıdır. Bu durumda malik, taşınmazına imar izni alamamakta, üzerinde inşaat yapamamakta ve taşınmazın ekonomik değerinden yararlanamamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu m. 10 uyarınca, belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdür.

Uygulamada, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırılmaması, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) ve Anayasa Mahkemesi (AYM) nezdinde mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul edilmektedir. İdarenin "pasif ve suskun" kalması, malikin mülkiyet hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirmekte ve mülkiyet hakkının özünü zedelemektedir.

"Hukuki el atma dediğimiz olgu ise imar planlarında idarenin yapmış olduğu değişiklik ile ortaya çıkmaktadır. ... İmar Kanunun 10 maddesi gereğince belediyeler, imar palanlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programlarını hazırlamaları gerekmektedir. ... Uygulamada idare tarafından imar planı değişikliği yapılarak kamu hizmetine tahsis edilen ancak uzun yıllar kamulaştırma yapılmaması ve fiili kullanıma geçilmemesi ile kişilerin o taşınmaz mülkiyetinin verdiği hakları yerine getirmelerine engel olunması durumu ile karşılaşılmaktadır."

Kaynak: Uyuşmazlık Mahkemesi - Esas No: 2022/222 - Karar No: 2022/316

Belgeyi Gör

7421 Sayılı Kanun ve Görevli Yargı Yerindeki Köklü Değişiklik

Hukuki el atma davalarında görevli yargı yeri meselesi, hukuk tarihimizin en tartışmalı konularından biri olmuştur. Geçmişte bu davalar idari yargıda tam yargı davası olarak görülürken, 2018 yılındaki AYM iptal kararları sonrası hukuki bir boşluk oluşmuştur. Ancak 26/11/2022 tarihinde yürürlüğe giren 7421 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'e eklenen fıkra ile bu tartışma sona ermiştir.

Düzenleme uyarınca; uygulama imar planlarında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlarda 5 yıllık süre içinde kamulaştırma yapılmaması halinde maliklerce açılacak bedel davaları artık adli yargıda görülecektir. Bu düzenleme, maliklerin taşınmaz bedelini talep ederken Asliye Hukuk Mahkemeleri'ne başvurmasını yasal zorunluluk haline getirmiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi de 2023 ve 2024 tarihli kararlarında bu yeni kanuni düzenlemeye atıfta bulunarak görevli yargı yerinin adli yargı olduğunu tescil etmiştir.

Durum Analizi	Eski Uygulama (7421 Öncesi)	Yeni Uygulama (7421 Sonrası)
Hukuki El Atma Görev	İdari Yargı (Genellikle)	Adli Yargı (Kesin)
Fiili El Atma Görev	Adli Yargı	Adli Yargı
Bekleme Süresi	5 Yıl (Yargısal İçtihat)	5 Yıl (Yasal Zorunluluk)
Vekalet Ücreti	Nispi / Maktu Tartışmalı	Maktu (Ek Madde 4/3)

Taşınmaz Bedelinin Tespiti: Emsal Karşılaştırması ve 2942 Sayılı Kanun m. 11

Kamulaştırmasız el atma tazminat davalarında bedel, taşınmazın dava tarihindeki gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanır. Arsa niteliğindeki taşınmazlar için 2942 sayılı Kanun m. 11/g uyarınca "emsal karşılaştırması" yöntemi uygulanır. Bu yöntemde, dava konusu taşınmaz ile benzer özelliklere sahip, satış tarihi dava tarihine yakın olan emsal taşınmazların satış değerleri baz alınır.

Bilirkişi kurulu, taşınmazın konumunu, ulaşım olanaklarını, çevresindeki yapılaşmayı, imar durumunu ve ekonomik getiri potansiyelini değerlendirir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik uygulamasına göre, emsal taşınmazın vergi rayiç değerleri ile dava konusu taşınmazın vergi rayiç değerleri kıyaslanarak objektif bir endeksleme yapılmalıdır.

Tarım Arazilerinde Değer Biçme Kriterleri

Taşınmaz tarım arazisi vasfında ise bedel, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden (kapitalizasyon faizi yöntemi) hesaplanır. Bu hesaplamada Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl/İlçe Müdürlüklerinin verileri olan dekara net gelir tabloları esas alınır.

Değer Artış ve Azalış Faktörleri

Taşınmazın bir kısmına el atılması durumunda, geri kalan kısmın değerinde bir artış veya azalış olup olmadığı da incelenir. Eğer geri kalan kısım el atma nedeniyle kullanılamaz hale gelmişse veya ekonomik değerini yitirmişse, bu kısmın bedeline de hükmedilir.

Faiz Rejimi ve Anayasa m. 46/Son Maddesinin Uygulanabilirliği

Kamulaştırmasız el atma tazminatına uygulanacak faiz türü ve oranı, davanın hukuki nitelendirilmesine göre değişmektedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu, uzun yıllar bu davaları "haksız fiil" olarak nitelendirip 3095 sayılı Kanun uyarınca "yasal faiz" uygulanması gerektiğini savunmuştur. Ancak son yıllardaki içtihat değişikliği ile Anayasa m. 46/son hükmünün kıyasen uygulanması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu doğrultuda, kamulaştırmasız el atma ilamlarında hükmedilen tazminatlara; dava tarihinden itibaren yasal faiz, ancak ilamın kesinleşmesinden itibaren "kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz" (Anayasal faiz) uygulanması gerekmektedir. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin enflasyon karşısında ezilmesini önlemeyi amaçlar.

"Dairemizce içtihat değişikliğine gidilerek, özü ve vardığı hukuki sonuç itibariyle aynı nitelikler taşıyan kamulaştırmasız el atmaya ilişkin ilamlarda hüküm altına alınan tazminatlara da Anayasanın 46/son maddesinde düzenlenmiş olan kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanması gerektiği sonucuna varılmıştır."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/12399 - Karar No: 2012/27584

Belgeyi Gör

Sorumlu İdarenin Belirlenmesi: İmar Planı ve Kamulaştırma Yetkisi

Hukuki el atma davalarında en kritik usuli aşamalardan biri husumetin doğru idareye yöneltilmesidir. Taşınmaz imar planında bir kamu hizmetine (örneğin "Sağlık Tesisi") ayrılmışsa, sorumluluk bu planı yapan belediyede değil, o tesisi yapmakla ve kamulaştırmakla yükümlü olan bakanlık veya kamu kuruluşundadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2024 tarihli kararları, Mekansal Plan Yapım Yönetmeliği çerçevesinde analiz yapmaktadır. Eğer bir alan "Okul Alanı" olarak planlanmışsa Milli Eğitim Bakanlığı, "Sağlık Tesisi" olarak planlanmışsa Sağlık Bakanlığı kamulaştırma yükümlüsü olup davalı koltuğuna bu idareler oturmalıdır. İdarelerin "bizim bu alana ihtiyacımız yok" şeklindeki savunmaları, imar planı değiştirilmediği sürece hukuki geçerlilik taşımaz.

Usul Hukuku Detayları: Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı konusu, 2942 sayılı Kanun’un 38. maddesinin AYM tarafından iptal edilmesiyle tarihsel bir dönüşüm geçirmiştir. Mevcut durumda;

1. Fiili El Atma: Mülkiyet hakkına dayalı bir dava olması hasebiyle herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Malik her zaman dava açabilir.
2. Hukuki El Atma: 7421 sayılı Kanun sonrası, uygulama imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıllık bekleme süresinin dolmuş olması bir dava şartı/ön koşul niteliğindedir.
3. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Geriye dönük 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Arabuluculuk Şartı

Hukuki el atma tazminat davaları, 2942 sayılı Kanun m. 14 ve Ek Madde 1 kapsamında değerlendirildiğinden, dava açılmadan önce idareye uzlaşma başvurusu yapılması veya dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmesi usul ekonomisi ve dava şartı denetimi açısından kritiktir. Ancak fiili el atmalarda haksız fiil sorumluluğu ön planda olduğundan bu zorunluluk doktrinde tartışmalıdır; yargı pratiği ise idari başvurunun yapılmasını teşvik etmektedir.

Mahkeme Harçları ve Vekalet Ücretinde Yeni Dönem (Ek Madde 4/3)

2942 sayılı Kanun’a eklenen Ek Madde 4 uyarınca, kamulaştırma hukukundan kaynaklı davalarda harç ve vekalet ücreti rejiminde değişikliğe gidilmiştir. Özellikle hukuki el atma davalarında, dava değeri ne kadar yüksek olursa olsun, vekalet ücretinin "maktu" olarak belirlenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024 ve 2025 tarihli kararlarında, bu düzenlemenin emredici olduğunu vurgulayarak, ilk derece mahkemelerince hükmedilen nispi vekalet ücretlerini bozmakta ve maktu ücret (2026 tarifesi uyarınca belirlenen miktar) üzerinden düzeltilerek onama kararları vermektedir. Bu durum, davacı malikler açısından bir dezavantaj gibi görünse de, davanın reddi halinde idare lehine de maktu ücrete hükmedilmesi bir denge sağlamaktadır.

"Hukuken el atılan dava konusu taşınmaz yönünden 2942 sayılı Kanun'un Ek Madde 4 üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca ve Dairemizin yerleşik uygulamaları gereği ve harca esas değer üzerinden belirlenen vekâlet ücretinin de maktu harca tabi davalardan maktu alınması gerektiğinden kararın bozulması gerekmiştir."

Kaynak: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi - Esas No: 2024/3753 - Karar No: 2024/10425

Belgeyi Gör

İdari Yargıdaki Tam Yargı Davaları ile İlişki

Her ne kadar bedel davaları adli yargıya kaymış olsa da, imar planının iptali veya idari işlemin sakatlığına dayalı davalar halen idari yargının görev alanındadır. Eğer malik, taşınmazın kamusal alandan çıkarılmasını (imar planı değişikliği) istiyorsa, önce ilgili idareye başvurmalı, ret cevabı üzerine İdare Mahkemesi’nde iptal davası açmalıdır.

Tazminat talebi ile plan iptali talebi birbiriyle yarışan haklar değildir. Ancak uygulamada, imar planı iptal edilirse "hukuki el atma" olgusu ortadan kalkacağından, adli yargıdaki tazminat davası konusuz kalabilir. Bu nedenle, adli yargı hakimi, idari yargıdaki plan iptal davasını bekletici mesele yapma takdirine sahiptir.

Uygulama Notu: Profesyonel Pratik İçin Stratejik Adımlar

Kamulaştırmasız el atma davası açacak hukukçuların, davanın türüne (fiili/hukuki) göre şu yol haritasını izlemesi önerilir:

1. Güncel Tapu Kaydı ve İmar Durumu: Taşınmazın güncel imar durumu belediyeden talep edilmeli, hangi tarihte "kamu alanına" ayrıldığı ve üzerinden 5 yıl geçip geçmediği netleştirilmelidir.
2. İdareye Başvuru: 2942 sayılı Kanun m. 10 ve Ek 1 uyarınca idareye "kamulaştırma yapılması veya takas teklif edilmesi" yönünde yazılı başvuru yapılması, dava şartı eksikliği riskini bertaraf eder.
3. Husumetin Belirlenmesi: Taşınmazın planlandığı hizmet türüne (okul, yol, yeşil alan) göre sorumlu bakanlık veya yerel yönetim doğru tespit edilmelidir.
4. Emsal Bildirimi: Dava açılırken veya delil listesi sunulurken, taşınmaza yakın konumda ve benzer nitelikteki satışların (tapu kayıtları ile) sunulması, bilirkişi raporunun denetlenebilirliği açısından hayati önemdedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İmar planında yeşil alan olarak görünen ancak fiilen müdahale edilmemiş yer için hemen dava açılabilir mi? Hayır. Hukuki el atma davası açılabilmesi için, uygulama imar planının kesinleşmesinden itibaren en az 5 yıllık sürenin dolmuş olması ve bu süre içinde idarenin kamulaştırma yapmamış olması gerekir. 7421 sayılı Kanun öncesi bu süre yargısal içtihatla belirlenirken, artık yasal bir ön şarttır.

2. Kamulaştırmasız el atma davası devam ederken idare taşınmazı kamulaştırırsa ne olur? Bu durumda tazminat davası konusuz kalır. Ancak davalı idare, davanın açılmasına sebebiyet verdiği için yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulur. Taşınmazın bedeli ise kamulaştırma prosedürü (2942 m. 10) çerçevesinde yeniden belirlenir.

3. Taşınmazı "hukuki el atma" şerhi varken satın alan yeni malik dava açabilir mi? Evet. Mülkiyet hakkı, mülkiyetin devri ile birlikte tüm feri hakları da kapsar. Ancak bazı Yargıtay kararlarında, kısıtlılığı bilerek satın alan malikin "beklenti zararı" veya "manevi tazminat" talepleri kısıtlanabilse de, taşınmazın çıplak mülkiyet bedelini talep etme hakkı bakidir.

4. Belediye meclis kararı ile imar uygulaması başlatılmış olması davayı engeller mi? Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik görüşüne göre, sadece imar uygulaması başlatma kararı (belediye encümen kararı vb.) yeterli değildir. Bu uygulamanın sonuçlanmış, tapuya tescil edilmiş veya kısıtlılığın fiilen kaldırılmış olması gerekir. Sadece niyet beyanı davayı bekletici mesele yapmaya dahi yetmeyebilir.

Kaynakça

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası (2709 Sayılı Kanun) m. 35, 46.
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683.
• 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11, Ek Madde 1, Ek Madde 3, Ek Madde 4.
• 3194 Sayılı İmar Kanunu m. 10.
• 7421 Sayılı Vergi Usul Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 3.
• Uyuşmazlık Mahkemesi, E. 2022/151, K. 2022/418.
• Uyuşmazlık Mahkemesi, E. 2024/133, K. 2024/114.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/3753, K. 2024/10425.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/999, K. 2024/7313.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2012/12399, K. 2012/27584.

---

Yasal Uyarı: Bu metin, kamulaştırmasız el atma hukuku alanındaki güncel içtihatlar ve mevzuat değişiklikleri ışığında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış bir editör çalışmasıdır. Hukuki uyuşmazlıklar somut olayın özelliklerine, tarihlerine ve tarafların hukuki statüsüne göre farklılık gösterir. Bu içerik profesyonel hukuki danışmanlık yerine geçmez; hak kaybına uğramamak için bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.