Paylı Mülkiyette Önalım Hakkı ve Bedelde Muvazaa Uyuşmazlıklarının Hukuki Analizi
Önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşların mülkiyet bütünlüğünü koruma yetkisi verirken; noter bildirimiyle başlayan üç aylık hak düşürücü süre ve bedelde muvazaa iddialarının ispat yükü yargılama pratiğinde belirleyici unsurlardır.
Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Yenilik Doğuran Karakteri
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, mülkiyet hakkını kısıtlayan bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 732 uyarınca, bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Hukuki niteliği itibarıyla kurucu yenilik doğuran (inşai) bir hak olan önalım, hak sahibinin tek taraflı irade beyanı veya dava açmasıyla alıcı ile kendisi arasında satıcı ile yapılan sözleşme ile aynı şartlarda bir satım ilişkisi kurar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, bu hakkın kullanımıyla birlikte alıcı ile önalım hakkı sahibi arasında yeni bir hukuki vaziyet doğmaktadır. Bu durum, taşınmazın mülkiyetinin doğrudan geçmesi anlamına gelmemekte, mülkiyetin intikali ancak mahkeme ilamının kesinleşmesi ile gerçekleşmektedir. Hak sahibi, payın üçüncü kişiye satıldığını öğrendiği andan itibaren kanuni süreler içerisinde bu hakkı kullanmalıdır.
"Gayrimenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrimenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması hâlinde, o hisse müşteriye neye mal olmuş ise, o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir haktır. Bu hak mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğuran kurucu bir haktır ki, şefiin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar."
Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2017/2262 - Karar No: 2019/649
Noter Bildirimi ve Hak Düşürücü Sürelerin Hesaplanması
TMK m. 733/3 ve m. 733/4 hükümleri, önalım hakkının kullanımını sıkı hak düşürücü sürelere bağlamıştır. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Noter vasıtasıyla yapılan bu bildirim, üç aylık kısa hak düşürücü sürenin işlemeye başlaması için asgari şarttır. Bildirimin noter kanalıyla yapılmadığı hallerde, satış tarihinden itibaren iki yıllık üst süre uygulanır. Bu süreler kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece resen dikkate alınır.
Noter Bildiriminin Şekli Şartı ve İspat Gücü
Önalım hakkının kullanılmasında sürenin başlaması için haricen öğrenme yeterli kabul edilmemekte, mutlaka noter kanalıyla ihbar şartı aranmaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin istikrar kazanmış kararlarına göre, noter aracılığıyla bildirim yapılmamışsa, paydaşın satışı başka yollarla (örneğin sözlü olarak veya tapu dairesindeki işlemler sırasında) öğrenmiş olması üç aylık süreyi başlatmaz. Bu kuralın tek istisnası, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek derecede ağır kötüniyet halleridir.
Tebligat Usulsüzlüklerinin Süreye Etkisi
Bildirimin usulüne uygun yapılması, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine tabidir. Tebligatın geçersizliği veya muhataba ulaşmaması durumunda üç aylık süre işlemeye başlamaz. Ancak iki yıllık mutlak hak düşürücü süre, satışın tapuda tescil edildiği tarihten itibaren her halükarda işlemeye başlar. Profesyonel uygulamada, noter bildiriminin tebliğ şerhli bir örneğinin dava dosyasına sunulması, davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti açısından kritik öneme sahiptir.
Cebri Tescil İlamlarında Önalım Hakkının Doğumu ve On Yıllık Süre
Önalım hakkının doğumu için mülkiyetin devrini amaçlayan bir satış sözleşmesinin varlığı esastır. Ancak bazı durumlarda mülkiyet, tapuda yapılan rızai bir satışla değil, bir mahkeme kararı (cebri tescil) ile el değiştirebilir. Bu durumda önalım hakkının ne zaman doğacağı ve hangi sürelere tabi olacağı hususu, 743 sayılı eski Medeni Kanun ile 4721 sayılı yeni Medeni Kanun arasındaki geçiş dönemine ve mahkeme kararlarının kesinleşme tarihine göre değişkenlik göstermektedir.
Cebri Tescil Kararlarında Mülkiyetin Geçiş Anı
Cebri tescil davalarında mülkiyet, kararın kesinleştiği anda tescilden önce alıcıya geçer (TMK m. 705/2). Bu doğrultuda, önalım hakkı da tescil işleminden önce, ilamın kesinleştiği tarihte doğmuş kabul edilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, cebri tescil yoluyla edinilen paylarda mülkiyetin tescilden önce kazanıldığını ve önalım hakkının bu kesinleşme tarihinden itibaren kullanılabilir hale geldiğini vurgulamaktadır.
Eski Mevzuat ve On Yıllık Hak Düşürücü Süre İlişkisi
22.11.2001 tarihinden önce gerçekleşen veya eski kanun hükümlerine tabi olan uyuşmazlıklarda, 743 sayılı mülga Kanun uygulanmaktadır. Eski düzenlemede önalım hakkının kullanım süresi hakkında açık bir hüküm bulunmasa da, 26.12.1951 tarih ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, intikalin öğrenildiği günden itibaren bir ay ve her halükarda on yıllık bir hak düşürücü süre öngörülmüştür.
"Davalı payı mahkeme ilamı ile iktisap ettiğinden, hükme göre tapuda tescil yapılmasından evvel malik olmuştur. Bu tarihten itibaren intikalin öğrenildiği günü takiben bir ay ve her halde intikalden itibaren en geç on sene içerisinde şuf'a hakkını kullanılması gerekir."
Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/18345 - Karar No: 2017/3017
Bedelde Muvazaa İddiaları ve İspat Vasıtalarının Sınırları
Uygulamada, paydaşın önalım hakkını kullanmasını zorlaştırmak veya engellemek amacıyla, resmi senetteki satış bedelinin gerçek değerden çok daha yüksek gösterildiği (bedelde muvazaa) sıklıkla görülmektedir. Önalım hakkı sahibi, satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Buna karşın, sözleşmenin tarafı olan alıcı, kendi muvazaasına dayanarak bedelin aslında daha düşük olduğunu ileri süremez.
Davacının Bedelde Muvazaa İddiasını İspat Yükü
Davacının bedelin muvazaalı olduğunu iddia etmesi durumunda, bu iddiasını somut delillerle desteklemesi gerekir. Sadece taşınmazın keşfen belirlenen değerinin resmi senetteki bedelden düşük olması, tek başına muvazaanın kanıtı sayılamaz. Yargıtay, tanık beyanlarının somut, görgüye dayalı ve bilirkişi raporları ile uyumlu olmasını aramaktadır. Soyut ve varsayıma dayalı tanık ifadeleri hükme esas alınamaz.
Alıcının Bedelde Muvazaa Savunmasının Geçersizliği
Alıcı, tapuda memur huzurunda imzalanan resmi senetteki bedelin tarafıdır. Hukuk Genel Kurulu kararlarında vurgulandığı üzere, alıcının "aslında bedel daha yüksekti ancak harcı az ödemek için düşük gösterdik" veya "aslında düşüktü ama önalımı engellemek için yüksek yazdık" şeklindeki savunmaları "hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz" ilkesi gereği dinlenmez. Ancak davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunursa, bu durumda alıcı da kendi delillerini sunarak resmi senetteki bedelin gerçek olduğunu savunabilir.
"Davalı, resmi memur önünde yapılan satış akdinin tarafı olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ve davalının bu savunması dinlenmez. Bu durumda mahkemece, payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekir."
Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2014/292 - Karar No: 2015/1544
Yargılama Sürecindeki Enflasyonist Etki ve Sebepsiz Zenginleşme İtirazları
Önalım davaları, taraf teşkilinin sağlanması, keşifler ve üst mahkeme incelemeleri nedeniyle uzun yıllar sürebilmektedir. Bu süre zarfında paranın satın alma gücündeki fahiş düşüşler, önalım bedelinin depo edildiği tarih ile taşınmazın güncel değeri arasında büyük bir uçurum yaratabilmektedir. Bu durum, "denkleştirici adalet" ilkesi çerçevesinde tazminat davalarına konu edilmektedir.
Sebepsiz Zenginleşme Koşullarının Değerlendirilmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel yaklaşımına göre, önalım davasının uzun sürmesi ve bu süreçte paranın değer kaybetmesi, tek başına davalının (önalım hakkını kullananın) sebepsiz zenginleştiği anlamına gelmez. Eğer yargılamanın uzamasında davalının bir kusuru yoksa ve mahkemece verilen süre içerisinde bedel depo edilmişse, mülkiyeti kazanan tarafa karşı paranın değer kaybı nedeniyle tazminat davası açılamaz.
Denkleştirici Adalet İlkesi ve HGK Kararları
Geçmiş yıllarda verilen bazı Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında (Örn: 2007/19419 E.), yargılamanın aşırı uzadığı hallerde paranın değer kaybının tazmin edilmesi gerektiği savunulmuşsa da, Hukuk Genel Kurulu'nun (HGK) 2009/606 K. sayılı ilamı ile bu görüş reddedilmiştir. HGK, kesinleşmiş mahkeme ilamıyla belirlenen ve usulüne uygun depo edilen şufa bedelinin, sonradan başka bir dava ile tartışma konusu yapılamayacağına hükmetmiştir.
| Parametre | Yasal Düzenleme / İçtihat | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Önalım Bedeli | TMK m. 734/2 | Satış bedeli + Harç ve Masraflar |
| Depo Süresi | Hakim tarafından belirlenir | Hak düşürücü niteliktedir |
| Değer Kaybı | 3. HD 2015/7480 | Tazminat sebebi oluşturmaz (kusur yoksa) |
| Muvazaa İspatı | 14. HD 2016/18965 | Tanık + Bilirkişi (Somut veri şartı) |
Dava Konusu Payın Üçüncü Kişilere Devri ve HMK 125 Uygulaması
Önalım davası devam ederken, davalı konumundaki alıcının payı bir başkasına devretmesi sık karşılaşılan bir usuli durumdur. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 125, bu durumda davacıya seçimlik bir hak tanımaktadır. Davacı, dilerse davayı payı yeni devralan kişiye yöneltebilir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek eski davalıya karşı devam ettirebilir.
Seçimlik Hakkın Kullanılması ve Mahkemenin Rolü
Mahkeme, dava konusu payın devredildiğini resen dikkate almalı ve davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre vermelidir. Eğer davacı davayı yeni malike yöneltirse, bu yeni malik kötüniyetli ise ilk satış bedeli üzerinden, iyiniyetli ise kendi satın aldığı (daha yüksek olması muhtemel) bedel üzerinden sorumlu olur. Ancak payın tekrar satıcıya (ilk paydaşa) dönmesi durumunda, satıcı ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli kabul edilir ve ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkı kullanılır.
Kötüniyetin İspatı ve Bedel Belirleme
İkinci satışın, önalım hakkını engellemek amacıyla ve muvazaalı olarak daha yüksek bir bedelle yapıldığı iddia ediliyorsa, davacı bu kötüniyeti ispatlamalıdır. Kötüniyet kanıtlandığı takdirde, davacı ilk satış bedeli ile sorumludur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/3426 Esas sayılı kararında, ikinci satışın kötüniyetli olduğunun kabulü halinde davacının ilk satış bedeliyle sorumlu olacağını teyit etmiştir.
"Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir."
Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2018/3426 - Karar No: 2019/370
İntifa Hakkı Tesisi ve Önalım Hakkını Engelleme Girişimlerinin Akıbeti
Alıcıların önalım davasını işlevsiz bırakmak için başvurduğu yöntemlerden biri de taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine intifa hakkı tesis etmektir. Zira önalım hakkı kural olarak sadece "çıplak mülkiyetin" (kuru mülkiyet) değil, tam mülkiyetin devrine yöneliktir. Ancak yargılama pratiğinde, satıştan hemen sonra veya dava sırasında tesis edilen bu tür hakların muvazaalı olduğu kabul edilerek terkinine karar verilmektedir.
İntifa Hakkının Muvazaalı Olduğunun Tespiti
Eğer intifa hakkı, önalım davasını engelleme amacı güdüyorsa ve bu durum hayatın olağan akışına aykırı bir bedelle veya kısa sürede gerçekleştirilmişse, mahkemece bu hakkın terkini ile payın tam mülkiyet olarak tesciline hükmedilir. Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay, intifa hakkının muvazaalı olduğuna dair ciddi karineler varsa (örneğin intifa bedelinin satış bedeline yakın olması), bu hakkın korunmayacağını belirtmektedir.
Çıplak Mülkiyet Üzerinden Davanın Yürütülmesi
Davacı, davasını sadece çıplak mülkiyete yönelik olarak da yürütebilir. Ancak profesyonel bir dava stratejisinde, intifa hakkı sahibinin de davaya dahil edilmesi ve muvazaa nedeniyle intifanın iptalinin talep edilmesi, taşınmazın ekonomik değerinin korunması açısından elzemdir. Aksi halde, önalım hakkı kullanılsa bile taşınmazın kullanım hakkı intifa sahibinde kalmaya devam eder ve mülkiyetin ekonomik yararı ortadan kalkar.
İspat Yükü ve Tanık Beyanlarının Teknik Değerlendirmesi
Önalım davasında ispat yükü, iddia edilen vakıanın niteliğine göre değişir. Satış olgusunun gerçekleştiği ve noter bildiriminin yapılmadığı hususu tapu kayıtları ve tebligat evrakı ile sabitlenirken; bedelde muvazaa iddiasında ispat yükü tamamen davacıdadır. Bu noktada bilirkişi raporları ile tanık beyanları arasındaki hiyerarşi önem kazanır.
Bilirkişi Raporunun İspat Gücü
Taşınmazın keşif tarihindeki değeri ile satış tarihindeki muhtemel değeri arasındaki fark, muvazaa iddiasını destekleyen bir "emare" niteliğindedir. Ancak bilirkişi raporu tek başına muvazaanın kanıtı olamaz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/16394 Esas sayılı kararında belirtildiği üzere, keşif ile belirlenen bedel ancak diğer kanıtları doğrulamak bakımından önem taşır.
Tanık Beyanlarının Sınırı ve Nitelik Şartı
Bedelde muvazaa tanıkları, sadece taşınmazın o dönemdeki piyasa değeri hakkında fikir beyan eden kişiler değil; alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık sürecine, paranın ödenme şekline veya bedelin yüksek gösterilmesi yönündeki irade açıklamasına bizzat şahit olan kişiler olmalıdır. "O bölgede arsalar o fiyata satılmaz" şeklindeki genel geçer tanık beyanları, resmi senedin aksini ispatlamaya yetmez.
"Tanık beyanları, somut ve görgüye dayalı olmadığı gibi; bilirkişi raporları ile de uyumlu değildir. Bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından mahkemece, davalının resmi senette ödemiş olduğu satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve masraflarının toplamı üzerinden önalım hakkının kullandırılması gerekir."
Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/18965 - Karar No: 2020/7004
Görevli Mahkeme Tayini: Genel Mahkemeler vs. Kadastro Mahkemeleri
Önalım davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Ancak uyuşmazlığın yaşandığı taşınmaz üzerinde kadastro çalışması devam ediyorsa veya kadastro tespitine itiraz davası sürüyorsa görev uyuşmazlığı çıkabilmektedir. Bu noktada 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun sınırlayıcı hükümleri devreye girer.
Kadastro Mahkemesinin Görev Sınırı
Kadastro Mahkemesi, mülkiyetin tespitine ilişkin uyuşmazlıkları çözmekle görevlidir. Ancak önalım hakkı gibi "yenilik doğurucu" hüküm kurulmasını gerektiren talepler, kadastro mahkemesinin görev alanı dışındadır. 3402 sayılı Kanun m. 25 uyarınca, taksim, ortaklığın giderilmesi ve şufa gibi davalar genel mahkemelerin görevindedir.
Yenilik Doğurucu Hüküm Zorunluluğu
Şufa davası, mevcut mülkiyet durumunu değiştiren ve yeni bir tescil kararı gerektiren inşai bir dava olduğundan, taşınmaz kadastro tutanağına bağlanmış olsa dahi genel yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerekir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, bu tür davalarda kadastro mahkemesinin görevsiz olduğuna dair yerleşik içtihatlara sahiptir.
Şufa Bedelinin Depo Edilmesi: Usul ve Zamanlama
Önalım hakkı sahibinin en temel borcu, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin belirleyeceği süre ve yere nakden yatırmaktır. Bu yükümlülük, tescil kararının ön şartıdır. Bedelin depo edilmemesi, davanın esastan reddi sonucunu doğurur.
Depo Kararının Hukuki Etkisi ve Kesinliği
Hakim, genellikle yargılamanın son aşamasında, bedelde muvazaa iddialarını karara bağladıktan sonra depo süresi verir. Bu süre kesin olup, ek süre verilmesi istisnai hallerde mümkündür. Bedelin depo edilmesiyle birlikte, taşınmazın üzerindeki nef’i (yarar) ve hasar (zarar), önalım hakkı sahibine geçer.
Depo Edilecek Bedelin Belirlenmesi
Resmi senetteki bedel ile harç ve masrafların toplamı esas alınır. Eğer davacı muvazaa iddiasında bulunmuşsa ve bu iddiasını kanıtlamışsa, mahkemece belirlenen gerçek bedel depo edilir. Ancak davacı vekili duruşmada açıkça "resmi senetteki bedeli yatırmayacağını" beyan ederse, bu beyan bir usuli kazanılmış hak oluşturmasa da, mahkemenin davanın reddine karar vermesi için yeterli bir karine teşkil eder.
"Davacı vekili, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmayacaklarını beyan etmiştir. ... Bunun üzerine yeniden önalım bedelinin depo edilmesinin istenmesi, yararsız bir işlem olacaktır. Nitekim davacı vekilinin bu beyanı üzerine mahkemece ilk olarak davanın reddine karar verilmiştir."
Kaynak: 7. Hukuk Dairesi - Esas No: 2021/678 - Karar No: 2021/2389
Paydaşlık Sıfatının Varlığı ve Tapu Sicilinin Kesinliği
Önalım davası açabilmenin ilk ve en önemli şartı, taşınmazda dava tarihi itibarıyla aktif bir paydaşlık sıfatına sahip olmaktır. Paydaş olmayan bir kişinin bu davayı açma hakkı ve yetkisi (aktif husumet) bulunmamaktadır. Paydaşlığın ispatında tek ve kesin delil ise tapu sicilidir.
Tapu Siciline Güven İlkesi ve Maliklik Sıfatı
Anayasa Mahkemesi kararlarında vurgulandığı üzere, bir kişinin malik olup olmadığını belirleyecek kesin kıstas tapu sicilidir. Şufa davasında mahkeme, davacının paydaşlık sıfatını sadece tapu kaydı üzerinden denetler. Harici sözleşmeler veya tescil edilmemiş miras paylaşım protokolleri, şufa hakkı kullanımı için yeterli mülkiyet sıfatını sağlamaz.
Miras Yoluyla Payın İntikali ve Elbirliği Mülkiyeti
Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm paydaşların (mirasçıların) birlikte dava açması veya davanın tereke temsilcisi aracılığıyla yürütülmesi gerekir. Tek bir mirasçının kendi adına önalım davası açabilmesi için, diğer mirasçıların muvafakatini alması veya paylı mülkiyete geçilmiş olması şarttır.
Uygulamada Avukatlar İçin Stratejik Risk Analizi ve Yol Haritası
Önalım davalarında başarı, sadece kanun maddelerinin bilinmesine değil, adliye pratiğindeki risklerin doğru yönetilmesine bağlıdır. Dava açılmadan önce ve yargılama sırasında dikkat edilmesi gereken kritik hususlar şunlardır:
- Zamanaşımı Kontrolü: Satışın noter kanalıyla bildirilip bildirilmediği, e-devlet ve tapu kütüğü üzerinden sorgulanmalıdır.
- Fiili Taksim Savunması: Eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen taksim etmiş ve her biri belirli bir bölümü kullanıyorsa, Yargıtay bu durumda önalım hakkının kullanılmasını "dürüstlük kuralına aykırı" bularak davayı reddetmektedir.
- Bedel Deposu Lojistiği: Müvekkilin önalım bedelini (özellikle yüksek tutarlı ise) hakimin vereceği 2 haftalık kesin süre içinde nakden yatırabilecek finansal hazırlığa sahip olması sağlanmalıdır.
- Hibe ve Takas Riski: Önalım hakkı sadece satışlarda geçerlidir. İşlemin tapuda "hibe" veya "takas" (trampa) olarak gösterilmesi durumunda, davacının bu işlemin aslında satış olduğunu (muvazaa) ispat etmesi gerekir ki bu oldukça yüksek bir ispat eşiği gerektirir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Tapuda satış olarak görünen ancak gerçekte hibe olan bir işlemde önalım hakkı kullanılabilir mi? Hayır, önalım hakkı sadece satış ve satış benzeri (ekonomik olarak satış niteliğinde olan) işlemler için tanınmıştır. Gerçek bir hibe (bağışlama) durumunda önalım hakkı doğmaz. Ancak hibe işleminin "şufa hakkını engellemek amacıyla" muvazaalı yapıldığı kanıtlanırsa dava açılabilir.
2. Şufa davası devam ederken paydaşın kendi payını başkasına satması davayı düşürür mü? Evet, önalım davası açan paydaşın dava sonuna kadar paydaşlık sıfatını koruması gerekir. Paydaşlık sıfatı kaybedilirse (kendi payını satarsa), aktif husumet yokluğu nedeniyle dava reddedilir.
3. Cebri icra (ihale) yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı var mıdır? Hayır, TMK m. 733/1 uyarınca cebri artırmayla (icra ihalesi) yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ancak paydaşın kendi rızasıyla başlattığı bir cebri tescil davası sonucu mülkiyetin geçmesi bu kapsamda değildir.
4. Önalım hakkından feragat etmek mümkün müdür? Evet, feragat iki şekilde olabilir. Belirli bir satış için feragat noterden onaylı bir şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Genel bir feragat ise ancak resmi şekilde (noter veya tapu huzurunda) geçerlidir.
Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, somut uyuşmazlıklara doğrudan çözüm sunmaz. Her vaka kendi özelinde değerlendirilmelidir. Profesyonel hukuki danışmanlık alınmadan yapılan işlemler hak kaybına yol açabilir.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2017/2262 - Karar No: 2019/649.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2018/3426 - Karar No: 2019/370.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/18345 - Karar No: 2017/3017.
- Anayasa Mahkemesi - Birinci Bölüm Kararı (Kaynak 4 kapsamında).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/7480 - Karar No: 2015/15420.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/18965 - Karar No: 2020/7004.
- 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi (Mülga).
Ana Kategori Rehberi
Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.