Gayrimenkul Mülkiyetinin Yarışan Haklar ve İçtihadı Birleştirme Kararları Işığında Hukuki Analizi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde geriye etkili feshin üçüncü kişilerin mülkiyet hakkına etkisi, 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile köklü bir değişime uğramıştır. Tapu siciline güven ilkesi ve TMK 1023 koruması, yükleniciden pay devralan iyiniyetli üçüncü kişiler lehine güçlendirilerek ispat yükü arsa sahibine bırakılmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshinde Üçüncü Kişilerin İyiniyeti
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (APKİS) yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshine karar verildiği hallerde, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı devralan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı, 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı uyarınca koruma altına alınmıştır. Bu karardan önce, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda üçüncü kişilere yapılan tescillerin "yolsuz tescil" hükmünde olduğu ve arsa sahibinin bu kayıtların iptalini isteyebileceği kabul edilmekteyken; yeni içtihat ile Türk Medeni Kanunu m. 1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesi üstün tutulmuştur.
Yargıtay’ın yeni yaklaşımına göre, arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılan devirler "avans tapu" niteliğinde kabul edilemez; zira Türk eşya hukuku sisteminde şartlı veya avans nitelikli tapu tescili mekanizması bulunmamaktadır. Dolayısıyla, tescil anında mülkiyet yükleniciye geçer ve yüklenicinin bu payı üçüncü kişilere devretmesi tasarruf yetkisi dahilindedir. Arsa sahibi, ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, yani taşınmazı devralırken sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut vakıalarla ispat etmesi halinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilir.
"TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını (...) bir başka ifade ile üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir."
Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2024/3271 - Karar No: 2025/2331
İyiniyetin Kapsamı ve İspat Kriterleri
Üçüncü kişinin iyiniyeti TMK m. 3 uyarınca asıldır. Arsa sahibi, bu karineyi çürütmek zorundadır. Adliye pratiğinde "bilmesi gerekme" unsuru; inşaatın seviyesi, bölgedeki rayiç değerler ile satış bedeli arasındaki fahiş fark, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki akrabalık veya iş ilişkisi gibi emarelerle sorgulanmaktadır. Eğer taşınmazın devri sırasında inşaat durmuşsa veya yüklenicinin temerrüdü herkesçe bilinebilir bir aşamaya gelmişse, üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenmeyebilir.
Yolsuz Tescil İddiası ve İBK'nın Bağlayıcılığı
Yargıtay Kanunu m. 45/5 gereğince İçtihadı Birleştirme Kararları (İBK), benzer hukuki uyuşmazlıklarda mahkemeleri ve Yargıtay dairelerini bağlar. 16.05.2025 tarihli karar, usuli kazanılmış hakların dahi istisnasıdır. Bu bağlamda, daha önce bozma kararı verilmiş olsa bile, yerel mahkemeler bu yeni İBK doğrultusunda karar vermekle yükümlüdür. Editörün notu olarak belirtilmelidir ki; bu durum, devam eden davalarda ispat yükünün yer değiştirmesi ve delil toplama sürecinin "kötüniyet ispatı" odaklı yeniden kurgulanması sonucunu doğurmaktadır.
İnançlı İşlem Hukuki Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
İnançlı işlemler, bir kimsenin (inanılan), kendisine devredilen bir hakkı, taraflarca kararlaştırılan bir amaç doğrultusunda kullanıp, amaç gerçekleştiğinde veya süre dolduğunda tekrar devredene (inanan) geri vermeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Uygulamada genellikle borç teminatı veya güven ilişkisi nedeniyle taşınmaz devri şeklinde tezahür etmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatları, inançlı işlemin ispatında 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İBK'yı esas almaktadır. Buna göre, inançlı işlem iddiası ancak yazılı bir belge ile ispat edilebilir; tanıkla ispat kural olarak mümkün değildir.
Yazılı belge yoksa, ancak "delil başlangıcı" sayılabilecek bir evrakın (dekont, mektup, protokol taslağı vb.) mevcudiyeti halinde tanık dinlenebilir. Ayrıca taraflar arasında yemin deliline dayanılması da mümkündür. Ancak yemin metninin süresinde sunulmaması veya yeminden kaçınılması, davanın reddi sonucunu doğurmaktadır.
"Dava, inançlı işlem hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. (...) Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere (...) usul ve kanuna uygun olup özellikle, ibraz edilen 'Protokoldür' başlıklı belgenin yazılı delil/delil başlangıcı olarak kabul edilmemesi doğru olduğu gibi, davacının (...) dava konusu taşınmazları davalıya sattığını beyan ettiği gözetilerek davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir."
Kaynak: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2024/224 - Karar No: 2025/113
Yazılı Delil Başlangıcı ve Tanığın Kabulü Şartları
İnançlı işlem davalarında en kritik usul adımı, HMK m. 202 anlamında bir delil başlangıcının varlığıdır. Eğer davacı, taraflar arasındaki mülkiyet naklini sorgulanır kılan bir belge sunabilirse (örneğin taşınmazın devrinden sonra da vergilerinin davacı tarafından ödenmesi veya elektrik/su aboneliklerinin davacı üzerinde kalması gibi), mahkeme tanık dinleme cihetine gidebilir. Ancak 1. Hukuk Dairesi'nin 2025/113 sayılı kararında vurgulandığı üzere, inanç ilişkisini doğrudan doğrulamayan genel içerikli protokoller "yazılı delil" vasfını haiz değildir.
İspat Yükü ve Yemin Delilinin Stratejik Kullanımı
Davacı, mülkiyeti inançlı bir şekilde devrettiğini ispat etmekle yükümlüdür. Eğer elinde yazılı belge yoksa, dava dilekçesinde yemin deliline dayanmış olması hayatidir. Mahkeme, davacıya yemin teklif etme hakkını hatırlatmalı; davacı bu hakkı kullanırsa davalı tarafın yemin edip etmemesine göre dava neticelenmelidir. Uygulama notu olarak; kesin süre içerisinde yemin metninin mahkemeye sunulmaması, bu delilden vazgeçildiği anlamına gelmekte ve davanın reddi riskini maksimize etmektedir.
Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tescil İstemi ve Mülkiyet Hakkı Çatışması
Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı Kanun kapsamında gecekonduların hak sahiplerine tahsisi amacıyla düzenlenen idari bir belgedir. Ancak bu belge, mülkiyet hakkı tanıyan bir tescil değil, şahsi hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, tapu tahsis belgesine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, taşınmazın üçüncü bir kişiye (örneğin belediyeden satın alma yoluyla) devredilmiş olması durumunda, tapudaki mülkiyet hakkına üstünlük tanınmaktadır.
Mülkiyet hakkı mutlak bir hak olup herkese karşı ileri sürülebilirken, tapu tahsis belgesi sadece belgenin tarafı olan idareye karşı ileri sürülebilir. Eğer idare, taşınmazı bir başkasına mülkiyet hakkı tesis ederek devretmişse, tapu tahsis belgesi sahibinin tescil talebi "şahsi hakkın ayni hakka karşı dayanıksızlığı" nedeniyle reddedilmelidir.
"Tapu tahsis belgesine gelince (...) tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. (...) davalı ..., dava konusu 6232 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki payı Kağıthane Belediyesinin 11.10.1990 tarih ve 1753 sayılı encümen kararı ile satın almak suretiyle malik olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda davalı ..., ayni hak niteliğinde olan mülkiyet hakkına sahip olduğundan, davacının çekişme konusu taşınmazda kayda ve mülkiyete dayalı bir hakkının bulunmadığı ve tapu tahsis belgesinin ilgilisine şahsi hak tanıyacağı gözetilmeksizin davacının hakkına üstünlük tanımanın mümkün olmamasına rağmen tescile karar verilmesi doğru görülmemiştir."
Kaynak: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2019/438 - Karar No: 2019/7399
Hakların Yarışması: Mutlak vs. Nispi Haklar
Eren (2012) tarafından belirtildiği üzere, haklar "ileri sürülebileceği çevre" bakımından mutlak ve nispi olarak ayrılır. Ayni haklar mülkiyet temelli olup eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlar. Nispi haklar (kişisel haklar) ise belirli bir kişiden (idareden) bir davranış beklemeyi sağlar. Tapu tahsis belgesi, bu hiyerarşide nispi haklar kategorisinde kaldığından, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı hukuk düzenince korunur.
Paylı Mülkiyette Yasal Önalım (Şufa) Hakkı ve Hak Düşürücü Süreler
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. TMK m. 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu hak, mülkiyet serbestisine getirilmiş yasal bir sınırlamadır. Ancak önalım hakkının kullanılabilmesi için satışı yapanın paydaş olması, alıcının ise üçüncü kişi olması şarttır.
Eğer alıcı zaten taşınmazda paydaş ise, diğer paydaşların ona karşı önalım hakkını kullanması mümkün değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında vurgulandığı üzere, davalının ilk pay iktisabı (örneğin 2014 tarihindeki bir satış) dava konusu edilmemişse, davalı artık paydaş haline gelmiş sayılır ve sonraki pay alımları için ona karşı önalım davası açılamaz.
"Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. (...) 07.07.2014 tarihinde yapılan pay satışı bakımından önalım hakkının kullanılmadığı anlaşıldığından davalı ...’ın taşınmazda paydaş hâline geldiği, taşınmazda paydaş olan davalıya karşı sonraki tarihli satışlar nedeniyle önalım hakkının kullanılması mümkün olmadığından davalı ... yönünden davanın reddi gerektiği..."
Kaynak: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2022/890 - Karar No: 2023/1223
Önalım Hakkında Süreç ve Süreler
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Uygulama notu olarak; davacının önalım bedelini (satış bedeli + harç ve masraflar) mahkemece belirlenen süre içinde nakden depo etmesi dava şartıdır. Bedelde muvazaa iddiası (tapuda bedelin düşük/yüksek gösterilmesi) varsa, ispat yükü iddiada bulunan taraftadır.
Munzam Zarar (Aşkın Zarar) İstemlerinde İspatın Sınırları
Gayrimenkul satış vaadi veya APKİS'ten kaynaklanan borçların geç ifa edilmesi durumunda, alacaklı temerrüt faizini aşan bir zarara uğradığını iddia ederek TBK m. 122 uyarınca munzam zarar talep edebilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli kararı, bu zararın ispatı konusunda oldukça katı bir standart getirmektedir. Sadece enflasyon, döviz kurlarındaki artış veya paranın satın alma gücündeki genel düşüş "munzam zarar" için yeterli delil kabul edilmemektedir.
Alacaklı, geç ödeme nedeniyle şahsen ve somut olarak uğradığı zararı (örneğin bu parayı başka bir yatırıma kanalize edemediğini veya bir fırsat maliyetini kaçırdığını) ispata elverişli vakıalarla ortaya koymalıdır.
"Aşkın zararın talep edilebilirliğinin bir koşulu da alacaklı yönünden mevcut olan zararın açık ve somut bir biçimde ispatıdır. Bu bağlamda salt ülkenin ve piyasanın içinde bulunduğu ekonomik koşullardaki olumsuzluklar nedeniyle paranın satın alma gücünde meydana gelen azalma, alacaklı yönünden aşkın zarar olarak nitelendirilemeyeceği gibi salt bu olguya dayanılması neticesinde zararın ispatına dair koşulun gerçekleştiği söylenemez. (...) Ekonomik şartlar sebebiyle ortaya çıkan yüksek enflasyon (...) davacıyı kendi somut durumuna özgü vakıalarla oluştuğu iddia olunan zararı ispat yükümlülüğünden kurtarmayacağı gibi davacıya bu yönde herhangi bir ispat kolaylığı da sağlamaz."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2024/3157 - Karar No: 2025/3056
Munzam Zararın Hesaplanmasında Denkleştirici Adalet
Doktrinde ve bir kısım içtihatlarda "denkleştirici adalet prensibi" uyarınca güncellenmiş bedel talepleri gündeme gelse de, Yargıtay son dönem kararlarında temerrüt faizinin bu zararı karşıladığı varsayımından hareket etmektedir. Somut uyuşmazlıklarda alacaklının, parayı tahsil edememesi nedeniyle bankadan kredi çekmek zorunda kalması veya mülkiyetini kaybettiği taşınmaz yerine emsalini alamaması gibi durumların "nedensellik bağı" içerisinde kanıtlanması beklenmektedir.
Tapu Kayıtlarındaki Usuli Eksiklikler ve Bekletici Mesele Sorunu
Gayrimenkul davalarında mülkiyetin tespiti için tapu kayıtlarının ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleriyle (kütük sayfaları, tapulama tutanakları, imar uygulamaları, resmi akitler) getirtilmesi zorunludur. Tapu kütüğündeki usulsüzlükler veya imar uygulaması ile pasif hale gelen kayıtlar, davanın esasına doğrudan etki eder. Ayrıca, taşınmazın mülkiyetine ilişkin devam eden bir idari dava (örneğin imar planı iptali) veya başka bir asliye hukuk davası varsa, mahkemece HMK m. 165 uyarınca "bekletici mesele" yapılması gerekebilir.
| Usul Adımı | Dikkat Edilmesi Gereken Husus | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|
| Taraf Teşkili | Ölü maliklerin mirasçılarının ve tasfiye memurlarının katılımı | HMK m. 124 |
| Tapu Kaydı Temini | İlk tesis, geldisi-gittisi, imar cetvelleri | Tapu Kanunu m. 26 |
| Harçlandırma | Taşınmazın keşif tarihindeki rayiç değeri üzerinden nispi harç | Harçlar Kanunu m. 16 |
| Keşif ve Bilirkişi | Mahalli bilirkişi, fen memuru ve inşaat mühendisi katılımı | HMK m. 288 |
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tapu kaydının pasif hale geldiği durumlarda "encümen kararı" ve "şuyulandırma cetvelleri" getirilmeden hüküm kurulmasını bozma sebebi saymaktadır. Bu durum, mülkiyet hakkının kamu düzeni ile ilgisinden kaynaklanır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında Güncel Uygulama
İzale-i şuyu davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlardaki ortaklığın, aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesini amaçlar. Bu davalar çift taraflı (actio duplex) olup davacı ve davalı aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir. Mahkemece öncelikle "aynen taksim" mümkün müdür sorusu incelenir; belediyeden imar durumu sorulur, taşınmazın bölünerek paydaşlara dağıtılıp dağıtılamayacağı teknik olarak araştırılır. Eğer aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın genel ihale yoluyla satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verilir.
Uygulama notu olarak; taşınmaz üzerinde muhdesat (yapı, ağaç vb.) varsa ve bunlar bir paydaşa aitse, satış bedelinden bu muhdesat bedelinin o paydaşa ödenmesi için "muhdesatın aidiyeti" davasının sonucunun beklenmesi gerekir.
Müdahalenin Men-i ve Ecrimisil Davalarında İhtar Şartı ve İntifadan Men
Müdahalenin men-i (elatmanın önlenmesi) ve ecrimisil davaları, mülkiyet hakkına haksız tecavüzün durdurulması ve haksız kullanım bedelinin tazmini için açılır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında "intifadan men" şartı aranır. Yani, davacı paydaşın, davalı paydaşa "ben de taşınmazdan faydalanmak istiyorum" şeklinde bir irade beyanında (ihtarname, dava vb.) bulunması gerekir. İntifadan men şartının istisnaları; taşınmazın hukuksal (kira getiren yerler) veya doğal ürün veren yerlerden olması veya taşınmazın tamamının bir paydaş tarafından haksız olarak işgal edilmesidir.
Ecrimisil, bir haksız fiil tazminatı niteliğinde olup en fazla 5 yıllık geriye dönük olarak talep edilebilir. Bedel hesaplanırken taşınmazın bulunduğu mevkii, getirebileceği kira geliri ve emsal değerler esas alınır.
Harçlar Kanunu ve Tapu İşlemlerinde Mali Sorumluluklar
Gayrimenkul davalarında harç, dava dilekçesinde gösterilen değer üzerinden peşin alınır ancak keşifte belirlenen değer daha yüksekse eksik harç tamamlanmadan yargılamaya devam edilemez. Harçlar Kanunu m. 16 uyarınca gayrimenkulün devir ve iktisabında tapu harcı, beyan edilen değerden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.
"Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır (...) Kanunu Medeninin 934, 935 inci maddelerine göre sicillin tashihine ve bir ayni hakkın süküt edip etmediğinin tayinine dair tapu sicil muhafız veya memuru tarafından mahkemeye yapılacak müracaatlar ve bunun üzerine verilecek kararlardan bir güna harc ve resim alınmaz..."
Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2019/740 - Karar No: 2022/795 ve 492 sayılı Harçlar Kanunu ilgili maddeleri.
Ücretsiz Tescil ve Tashih Halleri
Tapu Kanunu m. 33 uyarınca, tapu sicil memurunun sicilin düzeltilmesi veya bir ayni hakkın sona erip ermediğinin tespiti için mahkemeye yapacağı başvurular harçtan muaftır. Bu, tapu sicilinin doğruluğunu sağlama görevine verilen bir teşviktir. Ancak özel şahısların açtığı tescil davaları her zaman harca tabidir.
Özelleştirme Kapsamındaki Taşınmazların Hukuki Statüsü
30 Temmuz 2025 tarihli ve 10134 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile İstanbul'un kritik ilçelerindeki (Fatih, Kadıköy, Kartal vb.) bazı taşınmazlar özelleştirme kapsamına alınmıştır. Bu taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakları, 4046 sayılı Kanun hükümleri uyarınca idare tarafından devredilebilir veya üzerlerinde gayri ayni hak tesis edilebilir. Bu bölgelerde mülkiyet uyuşmazlığı olan hak sahipleri için özelleştirme süreci, kamulaştırma benzeri veya rızai satış yoluyla hak kaybı riskini barındırmaktadır. Özelleştirme işlemleri 31.12.2028 tarihine kadar tamamlanacaktır.
Görevli Mahkeme ve Yargıtay Daireleri Arasındaki İş Bölümü
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Ancak uyuşmazlığın tarafları tüketici ve yüklenici ise (örneğin APKİS'ten doğan tescil davalarında) 6502 sayılı Kanun uyarınca Tüketici Mahkemesi görevli olabilir. Yargıtay nezdinde ise ihtisaslaşma gereği; inançlı işlem ve muvazaa davaları 1. Hukuk Dairesi'nde, APKİS'ten kaynaklanan tescil davaları ise 6. Hukuk Dairesi'nde incelenmektedir. Görev ve iş bölümü hataları davanın gereksiz yere uzamasına (geri çevirme/gönderme kararları) neden olmaktadır.
Mülkiyet Uyuşmazlıklarında Tahkikat ve Risk Analizi
Mülkiyet haklarının korunması veya geri kazanılması sürecinde hukuki strateji, "iyiniyet karinesinin çürütülmesi" ve "yazılı delil hiyerarşisi" üzerine kurulmalıdır. Özellikle 2025 tarihli İBK sonrası, yükleniciden pay alan üçüncü kişilere karşı açılan davalarda sadece yüklenicinin başarısızlığına dayanmak yeterli olmayacak, üçüncü kişinin sürece dahil olduğuna dair spesifik deliller (whatsapp yazışmaları, düşük bedelli EFT'ler, keşif raporundaki imalat seviyesi uyumsuzlukları) dosyaya kazandırılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Yüklenici inşaatı %90 seviyesinde bıraktıysa, arsa sahibi tüm tapuların iptalini isteyebilir mi? İnşaatın %90 ve üzeri seviyede olması durumunda, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca "sözleşmenin ileriye etkili feshi" gündeme gelir. Bu durumda yüklenici yaptığı kısım kadar paya hak kazanır, arsa sahibi ancak eksik ve kusurlu işler bedelini talep edebilir. Geriye etkili fesih ve tapu iptali kural olarak mümkün değildir.
2. İnançlı işlemde yazılı belge yoksa tanık hiçbir şekilde dinlenemez mi? Eğer karşı tarafın (inanılanın) mahkemedeki beyanları bir "ikrar" teşkil ediyorsa veya inançlı işlemi destekleyen bir "delil başlangıcı" (örneğin borç ödeme makbuzu veya taşınmazın zilyetliğinin devredilmediğine dair kanıtlar) sunulmuşsa, mahkeme takdiri delil olarak tanık dinleyebilir. Ancak salt sözlü iddia ile mülkiyetin nakli ispatlanamaz.
3. Özelleştirme kapsamındaki bir taşınmazda "tapu iptali" davası devam ederken satış yapılabilir mi? Tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmamışsa, taşınmazın devri mümkündür. Ancak dava konusu taşınmaz özelleştirme programındaysa, 4046 sayılı Kanun uyarınca idarenin tasarrufları tapu tescili ile tamamlanır. Davanın sonucunda verilen karar, taşınmazı devralan yeni maliki (kötüniyetli olması şartıyla) bağlayabilir; aksi halde tazminat davasına dönüşür.
4. Önalım davasında tapuda gösterilen bedelin gerçek olmadığı (muvazaa) iddiası nasıl ispatlanır? Davacı (paydaş), bedelin önalım hakkını engellemek için kasten yüksek gösterildiğini iddia ediyorsa, her türlü delille (tanık dahil) bunu ispatlayabilir. Çünkü davacı akdin tarafı değildir. Ancak davalı (alıcı), bedelin düşük gösterildiğini iddia ederek daha yüksek bedel isteyemez; çünkü kendi beyanıyla bağlıdır (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
- 2644 sayılı Tapu Kanunu.
- 492 sayılı Harçlar Kanunu.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/3271, Karar No: 2025/2331.
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İBK.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/224, Karar No: 2025/113.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Esas No: 2019/438, Karar No: 2019/7399.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2022/890, Karar No: 2023/1223.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/3157, Karar No: 2025/3056.
- 29.07.2025 tarihli ve 10134 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmi Gazete Sayı: 32971).
Yasal Uyarı: Bu metin, sağlanan içtihatlar ve mevzuat verileri doğrultusunda hazırlanmış hukuki bir analiz olup, genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olayın kendine özgü koşulları (süreler, deliller, tarafların sıfatı) farklılık gösterebileceğinden, bu içerik profesyonel bir hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Hak kaybına uğramamak adına uyuşmazlık sürecinde bir hukuk profesyoneline başvurulması önerilir.
Ana Kategori Rehberi
Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.