Tapu İptali ve Tescil Davalarında Güncel Yargıtay Pratiği: Yolsuz Tescil, Muris Muvazaası ve Vekalet Görevinin Kötüye Kullanımı Eksenli Usul Analizi

Gayrimenkul Mülkiyetinin İadesinde Yolsuz Tescil ve Hukuki Temeller

Tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk ve sicilin aleniyeti ilkesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) temel kolonlarını oluşturur. Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan veya bir hukuki sebep bulunsa dahi bu sebebin sonradan ortadan kalktığı tescil işlemlerini ifade eder. TMK m. 1024 uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak hak kazanması mümkün değildir.

Adliye pratiğinde yolsuz tescil iddiaları çoğunlukla sahtecilik, ehliyetsizlik, muvazaa veya temsil yetkisinin aşılması/kötüye kullanılması vakıalarına dayanmaktadır. Bu noktada mülkiyetin tespiti, sadece mevcut tapu kaydına değil, tescilin dayanağı olan "iktisap sebebinin" geçerliliğine odaklanmayı gerektirir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, tescilin temelindeki hukuki işlem sakat ise, tapu kütüğündeki kayıt dış görünüşte tam olsa dahi "yolsuz" niteliktedir.

"Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Ancak tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması şarttır. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak mülkiyet kazanmaları korunmaz. Devlet, tapu sicillerinin tutulmasını üstlenmiş ve bu sicillerin doğruluğuna güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarını TMK m. 1023 ile güvence altına almıştır. Ancak, yolsuz tescili gerçekleştiren taraflar veya bu yolsuzluğu bilen üçüncü kişiler karşısında, mülkiyet hakkı sahibinin hakları önceliklidir."

Kaynak: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2017/5030 - Karar No: 2020/3003

Belgeyi Gör: 1. Hukuk Dairesi 2017/5030 E. , 2020/3003 K.

Muris Muvazaasında İspat Standartları ve 1.4.1974 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Muris muvazaası, bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi durumudur. Bu uyuşmazlıklarda 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) hukuk düzenimizdeki en temel referans noktasıdır.

Mirasçıların Dava Hakkı ve Pay Oranında Tescil

Muris muvazaasında, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açma hakkına sahiptir. Bu davanın en kritik usulî özelliği, mirasçının tüm taşınmazın tescilini değil, sadece kendi miras payı oranında iptal ve tescil talep edebilmesidir.

Muvazaanın Belirlenmesinde Kullanılan Kriterler

Yargıtay, muris muvazaasının varlığını tespit ederken şu olguları kümülatif olarak değerlendirir: 1. Görünürdeki işlem ile gizli işlem arasındaki fark: Satış gibi gösterilen işlemin aslında bağış olması. 2. Mirasbırakanın taşınmaz satmaya ihtiyacının olup olmadığı: Maddi durumu çok iyi olan bir murisin tüm taşınmazlarını satması hayatın olağan akışına aykırı kabul edilebilir. 3. Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki aşırı fark: Tapuda gösterilen bedel ile keşfen belirlenen değer arasındaki uçurum tek başına yeterli olmasa da güçlü bir delildir. 4. Aile içi ilişkiler ve geleneksel yapı: Özellikle erkek çocuklara mal devredilip kız çocukların mahrum bırakılması gibi vakıalar.

"Mirasbırakanın mirasçısından mal kaçırmak amacıyla yaptığı taşınmaz temliklerinde, görünürdeki satış sözleşmesi muvazaa nedeniyle geçersizdir. Gizli bağış sözleşmesi ise resmi şekilde yapılmadığı için şekil noksanlığı nedeniyle hükümsüzdür. Bu tür uyuşmazlıklarda murisin asıl iradesinin saptanması gerekir. Mirasbırakanın mal satmaya ihtiyacının bulunmaması, taşınmazın değeri ile satış bedeli arasındaki nispetsizlik ve murisin aile içindeki tutumu muvazaanın ispatında karine teşkil eder."

Kaynak: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2022/8345 - Karar No: 2023/1325

Belgeyi Gör

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasında Temsil Yetkisi ve İnceleme Metodolojisi

Vekalet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaasından hukuki nitelik ve sonuçları itibarıyla tamamen farklıdır. Vekil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 506 uyarınca vekalet borcunu sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Vekilin, vekalet veren mirasbırakanın yararına aykırı, kendi veya üçüncü bir kişinin yararına işlem yapması ve bu durumun alıcı tarafından bilinmesi halinde tescil yolsuz hale gelir.

Temsil Yetkisinin Sınırları ve Özen Borcu

Vekaletname, vekile çok geniş yetkiler (taşınmaz satışı, bağış, ipotek vb.) tanısa dahi, vekil bu yetkileri vekil edenin iradesine ve menfaatine uygun kullanmakla yükümlüdür. Eğer vekil, mirasbırakanın sağlığında vekaletnameyi kullanarak taşınmazı çok düşük bir bedelle kendi yakınına devretmişse, burada sadakat borcuna aykırılık söz konusudur.

Usulî Farklılık: Tereke Adına Davranma Zorunluluğu

En önemli pratik ayrım şudur: Vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası "terekeye karşı" bir haksız fiil niteliğindedir. Bu nedenle, mirasçılardan biri tek başına kendi payı oranında dava açamaz. Mirasçı olmayan üçüncü kişiye karşı açılan bu davada, tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi veya terekeye temsilci (mümessil) atanması zorunludur.

Özellik	Muris Muvazaası	Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Hukuki Dayanak	TBK m. 19 ve 1.4.1974 tarihli İBK	TBK m. 502 - 506 ve TMK m. 2
Dava Hakkı	Miras payı oranında her bir mirasçı	Tüm mirasçılar el birliğiyle veya tereke temsilcisi
Murisin İradesi	Muris, malın kaçırılmasını bizzat ister	Muris, vekil tarafından zararlandırılır
İspat Yükü	Davacı (Mirasçı)	Davacı (Muris veya Mirasçıları)

Kadastro Öncesi Haklara Dayalı Tapu İptali ve 3402 Sayılı Kanun

Kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespitlerin hatalı olduğu iddiasıyla açılan davalarda, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ve m. 17 çerçevesinde inceleme yapılır. Bu davalarda temel dayanak, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği veya kadastro öncesi mevcut olan harici satış/taksim belgeleridir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği (Zilyetlikle İktisap)

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın kadastro tespiti sırasında bir başkası adına tescil edilmesi halinde, o yeri en az 20 yıl süreyle nizasız, fasılasız ve malik sıfatıyla kullanan kişi tapu iptali isteyebilir. Ancak bu 20 yıllık sürenin kadastro tespit tarihine kadar dolmuş olması şarttır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin kararlarında vurgulandığı üzere, muris öldükten sonra mirasçılar arasında yapılan taksim belgelenmedikçe, zilyetlik tüm mirasçılar adına sürdürülmüş sayılır.

Köy Senetleri ve Harici Satışların Geçerliliği

Kadastro öncesi dönemde yapılan "köy senetleri" veya harici satışlar, 3402 sayılı Kanun m. 15 kapsamında kadastro tespiti sırasında dikkate alınır. Ancak tespitten sonraki harici satışlar TMK m. 706 gereği geçersizdir. Eğer taşınmaz "tescil harici" bırakılmış (örneğin kayalık, taşlık) ve sonradan imar-ihya edilmişse, 3402 m. 17 uyarınca tescil talep edilebilir; ancak bu alanın kamu hizmetine tahsisli veya sit alanı olmaması gerekir.

"Davacının dayandığı harici taksim ve zilyetlik iddiasının ispatlanması için mahalli bilirkişi ve tanıkların taşınmazın evveliyatını net olarak açıklaması gerekir. Murisin ölümünden sonra tereke el birliği mülkiyetine tabidir. Taksimin geçerli olabilmesi için tüm mirasçıların katılımı şarttır. Eksik katılımla yapılan taksim hukuken sonuç doğurmaz ve zilyetlik süresi tek bir mirasçı lehine işlemez."

Kaynak: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2023/2563 - Karar No: 2024/6765

Belgeyi Gör: 1. Hukuk Dairesi 2023/2563 E. , 2024/6765 K.

İnançlı İşlem ve Muvazaa Ayrımında Yazılı Delil Başlangıcı

İnançlı işlem, bir kimsenin taşınmazını bir başkasına, belirli bir amaç (örneğin borç teminatı) gerçekleştikten sonra iade edilmek üzere devretmesidir. Bu hukuki durum 5.2.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İBK ile düzenlenmiştir.

İspat Külfeti ve 1947 Tarihli İBK

İnançlı işleme dayalı iddiaların kural olarak "yazılı delil" ile ispatlanması gerekir. Eğer taraflar arasında imzalı bir "inanç sözleşmesi" yoksa, her türlü yazılı belge (banka dekontu, mektup, e-posta yazışmaları) "delil başlangıcı" olarak kabul edilebilir ve bu durumda tanık dinlenebilir. Delil başlangıcı dahi yoksa, davacının tek çaresi karşı tarafa "yemin" teklif etmektir.

Muvazaa ile Karşılaştırmalı Analiz

Muvazaada taraflar arasında gerçek bir irade devri yoktur; işlem sadece görünüştedir. İnançlı işlemde ise mülkiyet gerçekten devredilmektedir ancak bu devir bir "inançla" (iade borcuyla) sınırlanmıştır. Uygulamada vekilin vekaletname ile taşınmazı devretmesi durumunda, bazen "inançlı işlem" bazen de "vekalet görevinin kötüye kullanılması" hukuki nedenleri iç içe geçebilmektedir. Hakimin hukuki nitelemeyi (HMK m. 33) yaparken somut olayın özelliklerine göre bu ayrımı netleştirmesi gerekir.

Aile Hukuku Bağlamında Mal Kaçırma: TBK m. 19 ve İİK m. 283/1 İlişkisi

Boşanma aşamasındaki eşlerin, katılma alacağı veya katkı payı alacağını engellemek amacıyla taşınmazlarını üçüncü kişilere devretmesi, "danışıklı hukuki işlem" (muvazaa) teşkil eder. Bu tür davalarda TBK m. 19 genel hükmü uygulanır.

İİK m. 283/1’in Kıyasen Uygulanması

Normal bir tapu iptal davasında tapu kaydı eski malik adına dönerken, aile hukuku kaynaklı mal kaçırma muvazaasında Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin yerleşik pratiği farklıdır. Eğer davacı eşin amacı sadece alacağını tahsil etmekse, tapu kaydının tamamen iptal edilip eski eşe dönmesine gerek kalmaksızın, İİK m. 283/1 kıyasen uygulanarak davacıya o taşınmaz üzerinde "haciz ve satış isteme yetkisi" verilir.

Bekletici Mesele ve Hukuki Yarar

Bu davanın açılabilmesi için davacı eşin muaccel bir alacağının bulunması veya devam eden bir tazminat/alacak davasının olması gerekir. Yargıtay, bu tür durumlarda aile mahkemesindeki mal rejimi tasfiyesi davasının sonucunun "bekletici mesele" yapılmasını şart koşar. Aksi takdirde, henüz doğmamış veya kesinleşmemiş bir alacak için tasarrufun iptali davası açılamayacağı görüşü hakimdir.

"Danışıklı işlemle üçüncü kişilere zarar verilmesi haksız eylem niteliğindedir. Ancak bu davanın dinlenebilmesi için davacının işlem yapan kişiden bir alacağının olması şarttır. Boşanma davası ve mal rejimi tasfiyesi davası sürerken yapılan devirlerde, mahkemece aile mahkemesindeki dosya celbedilmeli, davacının hukuki yararı bu dosya üzerinden tartışılmalıdır. Alacak kesinleştiğinde ise tapu iptali yerine haciz ve satış yetkisi verilmesi usul ekonomisine daha uygundur."

Kaynak: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi - Esas No: 2024/1797 - Karar No: 2024/4247

Belgeyi Gör: 4. Hukuk Dairesi 2024/1797 E. , 2024/4247 K.

Tapu Tahsis Belgelerinin Mülkiyete Dönüşüm Süreci ve 2981 Sayılı Kanun

Gecekondu sahiplerine verilen "tapu tahsis belgeleri", mülkiyet hakkı değil, sadece bir "şahsi hak" sağlar. Bu belgenin mülkiyete dönüşmesi için 2981 sayılı Kanun’da öngörülen belirli şartların gerçekleşmesi zorunludur.

Mülkiyete Dönüşüm Şartları

1. Taşınmazın imar planında "konut alanı" içerisinde kalması.
2. Belediye veya Hazine adına kayıtlı olması.
3. Islah imar planının yapılmış olması.
4. Arsa bedellerinin tam olarak ödenmiş olması.
5. Başvuru süresi içerisinde gerekli müracaatların yapılmış olması.

İdari ve Hukuki Engeller

Eğer taşınmaz imar planında "yeşil alan", "yol" veya "kamu hizmeti alanı" (okul, hastane vb.) olarak ayrılmışsa, tapu tahsis belgesine dayalı tescil talebi reddedilir. Bu durumda hak sahipleri ancak idari yargıda iptal davası açabilir veya somut olayın koşullarına göre tazminat talep edebilirler. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tapu tahsis belgesine dayalı davalarda "müstakil parsel" tescilinin imar mevzuatına aykırı olması durumunda davanın reddine karar verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Anayasa Mahkemesi İhlal Kararları Sonrası Yeniden Yargılama Usulü

Bireysel başvuru sonucunda Anayasa Mahkemesi (AYM) tarafından verilen ihlal kararları, yerel mahkemeler için "yeniden yargılama" yükümlülüğü doğurur. 6216 sayılı Kanun m. 50 uyarınca, ihlalin sonuçlarının ortadan kaldırılması için dosya ilgili mahkemeye gönderilir.

Kanun Yolu Değişikliği ve Usulî Kazanılmış Hak

AYM'nin ihlal kararı sonrası yeniden yargılama yapan ilk derece mahkemesi, önceki kararlardan bağımsız olarak bir "nihai karar" verir. Bu aşamada en kritik nokta kanun yoludur. Eğer dava dosyası AYM'ye gitmeden önce Yargıtay tarafından kesinleştirilmiş olsa bile, yeniden yargılama sonucunda verilen karar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) dönemine denk geliyorsa, temyiz değil "istinaf" kanun yoluna tabi olur.

"Anayasa Mahkemesi'nin ihlal kararı çerçevesinde yapılan yeniden yargılama sonucunda verilen karar, önceki kararlardan bağımsız ve yeni bir nihai karar niteliğindedir. Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başladığı tarihten sonra verilen bu kararların doğrudan temyiz incelemesi yapılamaz; öncelikle istinaf denetiminden geçmesi zorunludur."

Kaynak: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - Esas No: 2025/518 - Karar No: 2025/804

Belgeyi Gör: 7. Hukuk Dairesi 2025/518 E. , 2025/804 K.

İskan Kanunu Kapsamında Tescilsiz Mülkiyet Kazanımı ve Süreler

2510 sayılı (mülga) İskan Kanunu, bazı durumlarda mülkiyetin tapu tescilinden önce kazanılmasına imkan tanımaktaydı. Bu durum TMK m. 705’teki "kanunda öngörülen diğer haller" istisnasına girer.

Valilik Onayı ile Mülkiyetin Geçişi

2510 sayılı Kanun m. 23 uyarınca, dağıtış kararlarının vali veya kaymakam tarafından tasdik edilmesi mülkiyetin "temliki" anlamına gelir. Bu aşamada mülkiyet tescilsiz olarak kazanılır. Ancak malikin bu mülkiyet üzerinde tasarruf yapabilmesi için yine de tapuda tescil işlemi yaptırması şarttır.

Hak Düşürücü Sürelerin Başlangıcı

İskan Kanunu uyarınca tanınan hakların (örneğin arsa üzerine bina yapma yükümlülüğü) süresi, genellikle tapudaki tescil tarihinden değil, "temlik" sayılan onay tarihinden itibaren işlemeye başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu sürenin başlangıcı konusunda onay tarihini esas alarak, süresinde açılmayan davaların reddi gerektiğini içtihat etmiştir.

Tapu İptal Davalarında Terditli Talepler ve Tazminat

Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyetin iadesinin imkansız olduğu durumlar düşünülerek genellikle "terditli" (kademeli) olarak açılır. Birinci kademede tapu kaydının iptali ve tescil; bu mümkün olmadığı takdirde ikinci kademede taşınmazın güncel bedelinin tazminatı istenir.

İmkansızlık Halleri

Eğer taşınmaz dava sürerken iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse veya mülkiyetin iadesi hukuken imkansız hale gelmişse (kamulaştırma, yolsuz tescilin kesinleşmesi vb.), mahkeme tazminat talebini inceler. Tazminat miktarı belirlenirken taşınmazın "karar tarihindeki" güncel rayiç değeri esas alınır.

Tereddütlü Durumlarda Hakimin Nitelemesi

Davacının hem mülkiyet hem de tazminat istediği durumlarda, mahkemenin bu talepleri tefrik etmemesi (ayırmaması) gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, terditli taleplerin birlikte görülmesi gerektiğini, aksi halin usul ekonomisine aykırı olduğunu belirtmektedir. Ayrıca vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası tazminat talebiyle birlikte sürdürülecekse, tereke temsilcisinin katılımı bu aşamada da zorunludur.

"Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muris muvazaası nedenlerine dayalı tapu iptal-tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Tazminat istemi, tapu iptali talebinin fer'isi veya kademeli bir talebi niteliğindedir. Bu iki istemin ayrı dosyalarda görülmesi usul ekonomisine aykırı olup, her iki davanın birlikte görülmesi ve tereke temsilcisi marifetiyle yürütülmesi şarttır."

Kaynak: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/355 - Karar No: 2018/14606

Belgeyi Gör: 1. Hukuk Dairesi 2016/355 E. , 2018/14606 K.

Usul Ekonomisi ve Yargılama Giderleri: Kabul Beyanının Etkisi

Davalının davayı kabul etmesi, yargılama giderleri ve vekalet ücreti açısından belirli avantajlar sağlar. Ancak bu avantajların uygulanabilmesi için davalının davanın açılmasına "kendi hal ve davranışıyla" sebebiyet vermemiş olması gerekir.

Kabulün Zamanlaması ve Harç Oranları

Harçlar Kanunu m. 22 uyarınca; - Davayı kabul ilk celsede (veya ön inceleme aşamasında) gerçekleşirse, karar ve ilam harcının 1/3'ü alınır. - Daha sonraki aşamalarda gerçekleşirse 2/3'ü alınır.

Vekalet Ücretinde İndirim

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca, davayı ön inceleme tutanağı imzalanana kadar kabul eden davalı aleyhine vekalet ücretinin yarısına hükmedilir. Ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin güncel kararlarında vurguladığı üzere; eğer davalı, kadastro tespiti sırasında taşınmazı haksız olarak kendi adına tescil ettirmiş ve tapu kaydı bu şekilde oluşmuşsa, davayı kabul etse dahi "davanın açılmasına sebebiyet verdiği" kabul edilir ve yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur.

Dava Şartı Olarak Taraf Teşkili ve Karar Formatı

Tapu iptali ve tescil davalarında taraf teşkilinin tam olarak sağlanması, kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece re'sen gözetilir. Tapu kaydı el birliği mülkiyetine tabi ise, tüm paydaşların davada yer alması veya muvafakatlerinin alınması şarttır.

Ölü Kişi Adına Tescil Yasağı

TMK m. 28 uyarınca kişilik ölümle sona erer. Bu nedenle, mahkemece iptal edilen tapu payının "ölü muris" adına tesciline karar verilemez. Karar, murisin "mirasçıları adına payları oranında" tescil şeklinde kurulmalıdır. Uygulamada bu hata sıkça yapılmakta ve Yargıtay tarafından bozma nedeni sayılmaktadır.

Direnme Kararlarında Usul

Yerel mahkeme, Yargıtay'ın bozma ilamına karşı "direnme" kararı verebilir. Ancak direnme kararında sadece "eski kararda direnilmesine" denilmesi yeterli değildir. HMK m. 297 uyarınca, direnme kararının da gerekçeli olması, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların şüpheye yer vermeyecek şekilde hüküm fıkrasında gösterilmesi zorunludur.

"Tapu iptali ve tescil davalarında karar verilirken ölü kişi adına tescil hükmü kurulamaz. Mirasçıların veraset ilamındaki payları oranında tescile karar verilmesi gerekir. Ayrıca, mahkemenin bozma kararı sonrası verdiği direnme hükmü, HMK m. 388 ve m. 389 (yeni m. 297) uyarınca tüm unsurları içermeli; atıf yoluyla değil, açık ve net bir hüküm fıkrasıyla tesis edilmelidir."

Kaynak: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2008/7-388 - Karar No: 2008/356

Belgeyi Gör: Hukuk Genel Kurulu 2008/7-388 E., 2008/356 K.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Muris muvazaası davasında tek bir mirasçı kendi payı için dava açabilir mi? Evet, 1.4.1974 tarihli İBK uyarınca her bir mirasçı, terekeye iade istemeksizin sadece kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil talep edebilir. Bu durum, el birliği mülkiyetinin genel kurallarına getirilen bir istisnadır.

2. Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı davada iyi niyetli üçüncü kişinin durumu nedir? TMK m. 1023 uyarınca, tapu siciline güvenerek iktisapta bulunan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ancak alıcı, vekilin vekil edeni zararlandırdığını biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (örneğin akrabalık ilişkisi, çok düşük bedel), tescil yolsuz sayılır ve iptal edilir.

3. Tapu iptali davası sürerken taşınmazın başkasına devredilmesi durumunda ne yapılır? HMK m. 125 uyarınca davacı iki seçimlik hakka sahiptir: Ya davayı taşınmazı yeni devralan kişiye yöneltir (teşmil eder) ya da davasını tazminata dönüştürerek eski malikten taşınmazın değerini ister.

4. 20 yıllık zilyetlik süresi dolmadan açılan tescil davası reddedilirse yeniden dava açılabilir mi? Evet, davanın "süresinden önce açılması" nedeniyle reddedilmesi, maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Zilyetlik süresi tamamlandıktan sonra yeniden dava açılması hukuken mümkündür.

5. Belediye meclisi kararı veya encümen kararıyla yapılan tahsisler tapu iptaline konu olabilir mi? İdari işlemler (tahsisler) kural olarak idari yargının konusudur. Ancak bu işleme dayalı olarak tapuda bir tescil yapılmışsa, tescilin yolsuz olduğu iddiasıyla adli yargıda tapu iptali davası açılabilir. Bu durumda adli mahkeme, idari işlemin varlığını veya yokluğunu (yoklukla maluliyetini) ön sorun olarak inceleyebilir.

---

Editörün Notu: Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkının en sert şekilde tartışıldığı uyuşmazlıklardır. Usul ekonomisi açısından davanın hukuki nitelendirmesinin (muvazaa mı, vekalet görevinin kötüye kullanılması mı) dava açılırken netleştirilmesi, taraf teşkilinin sağlanması ve ispat araçlarının bu nitelemeye göre hazırlanması hak kayıplarını engelleyecektir. Özellikle döviz cinsinden bedellerin TL karşılığının dava tarihindeki kur üzerinden hesaplanması gibi teknik detaylar, yargılama giderlerinin belirlenmesinde kritik rol oynamaktadır.

Kaynakça

• 1. Hukuk Dairesi 2025/518 E., 2025/804 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/2789 E., 2024/3354 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/2563 E., 2024/6765 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/3682 E., 2024/6001 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/979 E., 2024/148 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/1760 E., 2024/4190 K.
• Hukuk Genel Kurulu 2006/8-555 E., 2006/590 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/1456 E., 2024/3141 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/5453 E., 2023/6587 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2024/1797 E., 2024/4247 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/1948 E., 2023/5001 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2022/6038 E., 2023/2428 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2023/4245 E., 2024/5333 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2021/991 E., 2021/2509 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2016/355 E., 2018/14606 K.
• Hukuk Genel Kurulu 2008/7-388 E., 2008/356 K.
• Hukuk Genel Kurulu 2007/14-248 E., 2007/264 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2022/8345 E., 2023/1325 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2017/5030 E., 2020/3003 K.

---

Yasal Uyarı: Bu makale, yalnızca genel hukuki bilgilendirme amaçlı olup somut olaylara doğrudan uygulanması hak kayıplarına yol açabilir. Her hukuki uyuşmazlığın kendine özgü dinamikleri, süreleri ve ispat araçları bulunmaktadır. Bu içerik, profesyonel bir hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebileceği için güncel durumun bir hukuk profesyoneli ile değerlendirilmesi tavsiye edilir.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.