Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hak ve Nesafet Uygulaması ile Usuli Hak Düşürücü Süreler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında beş yıllık sürenin dolmasıyla başlayan hak ve nesafet dönemi, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasındaki dengeyi tesis eder. Dava açma süreleri, ihtarname tebliği ve sözleşmedeki artış kayıtlarının zamanaşımı ile hak düşürücü sürelere etkisi yargılama usulünün çekirdeğini oluşturmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasında mevcut olan kira ilişkisinde kira bedelinin yeni döneme uyarlanmasını sağlayan, inşai niteliği ağır basan bir dava türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345 hükümleriyle çerçevesi çizilen bu uyuşmazlıklarda, mahkemece belirlenecek bedel sadece tarafların iradesiyle değil, yasal sınırlamalar ve hakkaniyet denetimiyle şekillenir. Beş yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu esas alınırken; beş yılın altındaki sözleşmelerde tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı mutlak üst sınır olarak uygulanır.
TBK 344/3 Kapsamında Beş Yıllık Sürenin Hukuki Niteliği ve Hak ve Nesafet Uygulaması
Kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarında beş yıllık süre, bir usuli ön şart değil, uygulanacak kriterlerin değişmesine yol açan maddi hukuk sınırıdır. TBK m. 344/3 uyarınca, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, yeni kira bedelini TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu belirlemede "hak ve nesafet" ilkesi gereği, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedelden, kiracının eski kiracı olması sebebiyle makul bir indirim yapılması yargısal bir zorunluluktur.
Beş yıllık sürenin dolmadığı durumlarda ise mahkemenin takdir yetkisi daralmaktadır. Eğer sözleşmede bir artış şartı varsa, bu şart TÜFE oranını geçmemek kaydıyla uygulanır; artış şartı yoksa hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre bedeli tayin eder. Ancak beş yıl dolmadan "rayiç bedel" üzerinden bir tespit yapılması yasal olarak mümkün değildir.
"Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi gerekir."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/6958, Karar No: 2019/3016
Hak ve Nesafet Döneminde Emsal Araştırması ve Bilirkişi Metodolojisi
Hak ve nesafet dönemine girildiğinde, mahkemece re'sen veya talep üzerine bilirkişi heyeti oluşturulur. Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu lokasyon, m² büyüklüğü, cephesi, yıpranma payı ve kullanım amacı gibi teknik kriterleri değerlendirir. Özellikle "emsal kira bedelleri" incelenirken, tarafların sunduğu emsallerle yetinilmeyip bölgedeki benzer nitelikli yerlerin güncel kira sözleşmeleri celp edilmelidir.
Eski Kiracı İndirimi ve Hakkaniyet Oranının Tayini
Yargıtay yerleşik içtihatlarında, hak ve nesafet bedeli belirlenirken saptanan brüt rayiç bedelden, kiracının taşınmazdaki kıdemi ve ödeme düzeni dikkate alınarak %10 ile %20 arasında bir indirim yapılması gerektiğini vurgular. Bu indirim, kiracının tahliye riskinden muaf olması ve mülk sahibinin boş kalma maliyetinden kurtulması gerekçelerine dayanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Dava Açma Süreleri ve İhtar Koşulunun İstisnaları
TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, belirlenecek yeni bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için belirli sürelerin gözetilmesi şarttır. Kural olarak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin açık bir hüküm bulunması halinde, ihtarname gönderilmesine veya 30 gün önceden dava açılmasına gerek kalmaksızın, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel dönemin başından itibaren geçerli olur.
"Kural olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı varsa, ya da artış şartı olmayıp tespiti istenen dönem başlangıcından 30 gün öncesinde kira artış ihtarı karşı tarafa tebliğ edilmişse, kira tespiti istenen dönemin ilk gününden son gününe kadar bu dönem içerisinde bu döneme ilişkin kira tespit davası açılabilir."
Kaynak: Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2013/10340, Karar No: 2014/3003
Yazılı Bildirimin Geçerlilik Koşulları ve Tebligatın Önemi
İhtarname veya yazılı bildirim, mutlaka karşı tarafın eline yeni dönemden en az 30 gün önce geçmelidir. Tebligatın bu süreden sonra yapılması, tespit edilecek bedelin bir sonraki (müteakip) dönem için geçerli olmasına sebebiyet verir. Uygulamada noter vasıtasıyla gönderilen ihtarnameler, tebliğ şerhi içermesi bakımından ispat kolaylığı sağlar.
Süresinde Açılmayan Davalarda Hükmün Yürürlük Tarihi
Eğer 30 günlük süre kaçırılmışsa ve sözleşmede artış şartı da bulunmuyorsa, dava dönem içinde açılsa dahi tespit edilen bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren hüküm ifade eder. Bu durum, davanın reddini değil, bedelin yürürlük tarihinin yanlış talep edilmesi halinde davanın hukuki tavsifini etkiler.
Sözleşmedeki Artış Kaydının İhtarın Hukuksal Önemini Ortadan Kaldırması
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve daire içtihatları, sözleşmede yer alan "kira bedeli her yıl [X] oranında artırılacaktır" şeklindeki kayıtları, kiracının artış iradesini baştan kabul ettiği şeklinde yorumlamaktadır. Bu kabul, kiraya vereni TBK m. 345/2'de düzenlenen 30 günlük ihtar yükümlülüğünden muaf tutar.
"Sözleşmede yıllık kira parası ilk beş yıl için 30000 USD ve 30.06.2004 te başlayan ikinci beş yıl için ise 31500 USD olarak belirlenmiştir. Bu durumda kira sözleşmesinde artış şartı bulunmaktadır. Bu şart tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtmaktadır. Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır."
Kaynak: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2012/3-123, Karar No: 2012/353
Belirli ve Belirlenebilir Artış Şartı Ayrımı
Artış şartının ihtar yerine geçebilmesi için oranın net olması şart değildir. "TÜFE oranında", "DİE endeksine göre" veya "rayiç bedel üzerinden" gibi ifadeler de artış iradesini ortaya koyduğundan ihtarname şartını bertaraf eder. Ancak muğlak ifadelerin yorumunda kiracı lehine yorum ilkesi gözetilmelidir.
Sözleşme Süresinin Bitiminden Sonraki İlk Dönem Uygulaması
Sözleşme süresi bitip de sözleşme kendiliğinden belirsiz süreliye veya birer yıllık uzamalara dönüştüğünde, ilk sözleşmedeki artış şartı geçerliliğini korumaya devam eder. Bu durum, kiraya verene yeni dönemin sonuna kadar dava açma özgürlüğü tanır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında TÜFE Sınırlaması ve Uygulama Zamanı
18/01/2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun m. 56 ile TBK m. 344’te yer alan "üretici fiyat endeksi (ÜFE)" ibaresi "tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olarak değiştirilmiştir. Bu değişiklik, 01/01/2019 tarihinden itibaren yenilenen tüm kira dönemleri için emredici niteliktedir.
| Kira Dönemi | Artış Sınırı (Konut) | Beş Yıl Şartı | İhtar Şartı (Sözleşmede Madde Yoksa) |
|---|---|---|---|
| İlk 5 Yıl | 12 Aylık TÜFE Ortalaması | Uygulanmaz | 30 Gün Önce Tebliğ |
| 5. Yıl ve Sonrası | Hak ve Nesafet (Rayiç) | Uygulanır | Gerekli (Bedel Belirsizse) |
| Sözleşmede Artış Varsa | TÜFE'yi Geçemez | Uygulanmaz | Gerekmez |
7161 Sayılı Kanun'un Geçmişe Etkisi ve Geçici Maddeler
7161 sayılı Kanun m. 59 ile 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine eklenen hüküm uyarınca, TÜFE sınırlaması sadece yeni akdedilen sözleşmelere değil, hali hazırda devam eden ve yenilenen tüm kira sözleşmelerine derhal uygulanır. Bu, kamu düzenine ilişkin bir düzenlemedir.
TÜFE Sınırının Aşılması Halinde Kısmi Butlan
Taraflar sözleşmede TÜFE oranının üzerinde bir artış kararlaştırmış olsalar dahi, mahkeme bu kararlaştırmayı TÜFE oranına indirger. Kiracı, TÜFE'yi aşan kısmı ödemişse TBK m. 27 uyarınca geçersizlik iddiasında bulunarak istirdat davası açabilir veya kira bedelinden mahsup talep edebilir.
Tacir ve Tüzel Kişi Kiracılar Bakımından 6217 Sayılı Kanun Ertelemesinin Sona Ermesi
6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi ile işyeri kiralarında kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu hallerde TBK m. 344'ün uygulanması 8 yıl süreyle ertelenmişti. Bu erteleme süreci 01/07/2020 tarihinde sona ermiştir. Dolayısıyla bu tarihten sonra yenilenen dönemler için tacir kiracılar da TÜFE sınırlamasına tabi hale gelmiştir.
"Aynı kanunun 344. Maddesinin uygulanması tacirler için 8 yıl süreyle ertelenmiş olup davalı şirketin de tacir olması nedeniyle bu hüküm davalı için uygulanamaz. Bu itibarla önceki içtihatlar gereğince hak ve nesafet ilkelerine göre kira bedelinin 10.11.2014 tarihinden geçerli olmak üzere tespitine karar verilmesi gerekir."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/1369, Karar No: 2018/3478
Erteleme Dönemindeki Artış Şartlarının Hukuki Geçerliliği
01/07/2020 öncesindeki dönemlerde, sözleşmede yer alan yüksek artış oranları (Örn: %30, ÜFE+5 vb.) sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli kabul edilmekteydi. Ancak bu tarihten sonraki yenilemelerde, sözleşmedeki oran ne olursa olsun TÜFE tavanı devreye girmektedir.
Kamu Kurumlarının Kiracı Olduğu Sözleşmelerde Özel Durum
Kiracının kamu kurumu olması durumunda da tacirlerdeki gibi erteleme hükmü uygulanmıştır. Ancak 7161 sayılı Kanun ile getirilen TÜFE zorunluluğu, kamu kurumlarının taraf olduğu sözleşmelerde 2019 başından itibaren etkisini göstermeye başlamıştır.
Kira Tespit Davasında Görev ve Yetki Kurallarının Pratik Uygulaması
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki ise taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, genel yetki kuralları (HMK m. 6) ve sözleşmenin ifa yeri (TBK m. 89) üzerinden belirlenir.
"Kira alacağı davalarında hangi mahkemenin yetkili olduğu ise genel yetki kurallarına göre belirlenir... kira borcu alacaklıya götürülerek ödenmesi gereken borçlardan olması nedeniyle, davacının ikametgah mahkemesi de yetkilidir. Kural olarak davanın konusu sözleşmeden doğan para borcu olup da olayımızda olduğu gibi sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise, bu para borcu alacaklının (davacının) ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilecektir."
Kaynak: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Esas No: 2022/7085, Karar No: 2022/10542
Para Borçlarında Götürülecek Borç Kuralının Yetkiye Etkisi
Kira bedeli bir para borcu olduğundan, aksi kararlaştırılmadıkça alacaklının yerleşim yerinde ödenir. Bu sebeple davacı (kiraya veren), kendi yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma hakkına sahiptir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de HMK m. 10 gereği ifa yeri olarak yetkilidir.
Görevsiz Mahkemede Açılan Davanın Usuli Sonuçları
Davanın Asliye Ticaret veya Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması halinde, mahkemece görevsizlik kararı verilerek dosya talep üzerine Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilir. Ancak bu süre zarfında hak düşürücü sürelerin geçmemesi için HMK m. 20'deki usuli sürelere dikkat edilmelidir.
Davacı ve Davalı Sıfatı: Aktif ve Pasif Husumet Ehliyetinin Denetimi
Kira bedelinin tespiti davasını kural olarak kiraya veren açar. Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir; ancak kiraya veren dışındaki malikin dava açabilmesi için mülkiyet hakkına dayanması gerekir. Davalı taraf ise sözleşmedeki kiracıdır. Kiracı birden fazla ise (müşterek kiracılık), aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunup bulunmadığı kira sözleşmesinin niteliğine göre belirlenir.
"Dava, ... ve ... adına açılmış olup; dosya arasında bulunan kira sözleşmesinden ve tapu kayıt örneğinden kiraya verenin ve taşınmazın malikinin davacılardan ... olduğu anlaşılmaktadır. Diğer davacı ...'un tapu maliki olmadığı gibi kiraya veren sıfatı da bulunmadığından davada aktif dava ehliyeti bulunmadığı hususu gözetilmeksizin yazılı şekilde bu davacı lehine de hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğundan, hükmün bozulması gerektirmiştir."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/5341, Karar No: 2018/11195
Elbirliği Mülkiyetinde Dava Açma Usulü
Taşınmaz elbirliği mülkiyetine (iştirak) konu ise, tüm ortakların davaya katılması veya muvafakatlerinin alınması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi tehlikesiyle karşılaşılabilir. Paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması yeterlidir.
Yeni Malikin Dava Açma Hakkı ve Halefiyet
Taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir (TBK m. 310). Yeni malik, eski malik dönemindeki artış şartlarından yararlanabileceği gibi, 5 yıllık sürenin hesabında eski malik dönemindeki süreyi de kendi süresine ekleyebilir.
İnşai Karar Niteliği ve Hükmün Geçmişe Etkisi Sorunsalı
Kira bedelinin tespiti davası sonucunda verilen hüküm, yenilik doğuran (inşai) bir mahiyettedir. Mahkeme kararı kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Ancak mahkeme, tespit edilen bedelin geçmişteki kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasına hükmedebilir. Bu durum, inşai hükümlerin kural olarak geçmişe etkili olmaması kuralının (HMK m. 108/3) yasal bir istisnasıdır.
Kesinleşme Şartı ve Eda Davası ile Yarışma
Kira tespit kararı, kira farkı alacağı için başlatılacak ilamsız takiplerde dayanak oluşturur. Borçlu kesinleşmemiş karara dayanarak takibe itiraz ederse, takibin devamı için kararın kesinleşmesi beklenmelidir. Kira bedeli tespiti ile kira alacağı (istirdat/tahsil) davaları birlikte açılabilir ancak usuli ekonomiye dikkat edilmelidir.
Hüküm Fıkrasında Brüt ve Net Bedel Belirlenmesi
Mahkeme, hüküm fıkrasında kira bedelini tereddüde yer vermeyecek şekilde "brüt" veya "net" olarak belirtmelidir. Genellikle stopaj ve vergi karmaşasını önlemek adına brüt rakam üzerinden hüküm kurulması yargı pratiğinde daha sağlıklıdır.
Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılan Kira Bedellerinde Beş Yıllık Yasak
TBK m. 344/4 uyarınca, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu emredici hüküm, döviz kurlarındaki dalgalanmaların riskinin taraflarca baştan üstlenildiği varsayımına dayanır. Ancak "aşırı ifa güçlüğü" (TBK m. 138) durumunda uyarlama davası açılması saklıdır.
"Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/2245, Karar No: 2018/5591
Dövizli Sözleşmelerde 5 Yıl Sonrası Tespit Usulü
Beş yıl dolduktan sonra yabancı para biriminin satın alma gücündeki değişimler, enflasyon ve emsal bedeller dikkate alınarak kira bedeli Türk Lirası'na çevrilerek veya yine yabancı para olarak güncellenebilir. Bu aşamada mahkeme, döviz kurundaki artışın hakkaniyeti zedeleyip zedelemediğini denetler.
TL'ye Dönüş Zorunluluğu ve 32 Sayılı Karar Etkisi
32 Sayılı Karar ve ilgili tebliğler uyarınca Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini dövizle yapmaları kural olarak yasaklanmıştır. Bu yasak kapsamındaki sözleşmelerin TL'ye dönüştürülmesi aşamasında yaşanan uyuşmazlıklar, tespit davası ile değil, uyarlama veya geçersizlik temelinde çözülmelidir.
Kira Bedelinin Tespiti ile Uyarlama Davası Arasındaki Farklar ve Yarışma
Kira bedelinin tespiti davası, sözleşmenin olağan seyri içindeki periyodik artışları konu alırken; kira uyarlama davası (TBK m. 138), tarafların öngöremediği olağanüstü durumların (pandemi, ekonomik kriz, savaş vb.) işlem temelini çökertmesi halinde açılır. Tespit davası için kira ilişkisinin belirli bir süre devam etmesi şartı aranmazken, uyarlama davasında "beklenmedik hal" unsuru esastır.
"Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ise de; dava kira bedelinin tespiti istemi olup... yanılgılı değerlendirme sonucu davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/6958, Karar No: 2019/3016
Davaların Terditli Olarak Açılması İmkânı
Uygulamada risk yönetimi adına, ana talep olarak "kira bedelinin tespiti", bu mümkün olmadığı takdirde (Örn: 5 yıl dolmamışsa) fer'i talep olarak "kira uyarlaması" istenebilir (HMK m. 111). Ancak iki davanın hukuki dayanakları ve ispat kuralları tamamen farklıdır.
Uyarlama Davasında Hakkaniyet İndirimi Yapılmaz
Kira tespit davasında yapılan "eski kiracı indirimi", uyarlama davasında uygulanmaz. Uyarlama davasında amaç, bozulan dengenin yeniden kurulmasıdır; bu nedenle taşınmazın tam rayici üzerinden değil, tarafların katlanabileceği azami sınır üzerinden bir bedel belirlenir.
İspat Yükü, Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Araştırmasında İzlenecek Usul
Kira bedelinin düşük veya yüksek olduğunu iddia eden taraf, bu iddiasını ispatla yükümlüdür. Kiraya veren, bölgedeki kira artışlarını ve taşınmazın değerlendiğini; kiracı ise taşınmazın kusurlarını veya bölgedeki gerilemeyi delillendirmelidir. Bilirkişi incelemesi bu davaların bel kemiğidir.
"Mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda kira bedeli 10.11.2014 tarihi esas alınarak belirlenmiştir... Hak ve nesafet ilkelerine göre kira bedelinin 10.11.2014 tarihinden geçerli olmak üzere tespitine karar verilmesi gerekirken talep olmadığı halde 10.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir."
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/1369, Karar No: 2018/3478
Keşif Esnasında Dikkat Edilmesi Gereken Teknik Detaylar
Keşif sırasında bilirkişilerin taşınmazın iç özelliklerini (mutfak dolapları, zemin kaplaması, ısıtma sistemi) bizzat görmesi gerekir. Dış cephe ve çevre imkânları (metroya yakınlık, alışveriş merkezleri) raporun gerekçe kısmında somut verilerle yer almalıdır.
Bilirkişi Raporuna İtiraz ve İkinci Rapor Alınması
Raporun genel geçer ifadeler içermesi veya sunulan emsallerle çelişmesi halinde tarafların itiraz hakkı vardır. Mahkeme, itirazlar ciddi ise ek rapor alabilir veya yeni bir bilirkişi heyeti oluşturabilir. Yargıtay, denetime elverişli olmayan yetersiz raporlara dayalı hükümleri bozmaktadır.
Dava Şartı Arabuluculuk Süreci ve Menfi Tespit Davalarıyla İlişkisi
01/09/2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Kira bedelinin tespiti davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Anlaşma sağlanamaması halinde alınan son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.
"01/09/2023 tarihi itibariyle, menfi tespit davaları bakımından, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirildiği anlaşılmaktadır. Eldeki davanın açılış tarihi 17/11/2023 tarihidir... arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde davanın usulden reddine karar verilir."
Kaynak: İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi, Esas No: 2023/719, Karar No: 2023/890
Arabuluculuk Sürecinde Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten itibaren dava açma süreleri ve hak düşürücü süreler durur. Bu, özellikle 30 günlük ihtar/dava süresinin kaçırılmaması adına hayati bir güvencedir. Ancak arabuluculuk sürecinin "anlaşamama" ile sonuçlanmasından sonra davanın makul sürede açılması usul hukuku açısından kritiktir.
Anlaşma Tutanağının İlam Niteliği ve İcra Edilebilirliği
Eğer taraflar arabuluculuk aşamasında yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa, düzenlenen tutanak ilam niteliğindedir. Bu tutanağa icra edilebilirlik şerhi alınarak, kiracının belirlenen bedeli ödememesi halinde doğrudan icra takibi başlatılabilir. Bu yol, yıllarca sürecek bir dava sürecini aylara indirgemektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira tespit davasında belirlenen bedel üzerinden geçmişe dönük faiz talep edilebilir mi? Kira tespit davası inşai (yenilik doğuran) nitelikte olduğundan, belirlenen kira bedeli farkı ancak kararın kesinleşmesinden sonra muaccel hale gelir. Dolayısıyla, kesinleşme tarihine kadar olan dönem için faiz işletilemez; ancak kesinleşmeden sonra borçluya ihtarda bulunularak veya takip başlatılarak temerrüt faizi istenebilir.
2. Sözleşmede "artış yapılmayacaktır" maddesi varsa yine de tespit davası açılabilir mi? Evet. TBK m. 344/3 maddesi emredici nitelikte olup "taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın" ifadesini kullanmaktadır. Beş yıllık süre dolduktan sonra, sözleşmedeki "artış yok" kaydı mülkiyet hakkını ve ekonomik rayici engellemez; kiraya veren hak ve nesafet tespiti isteyebilir.
3. Kiracı, kira bedelinin çok yüksek olduğunu ileri sürerek "kira bedelinin indirilmesi" davası açabilir mi? Evet. Kira bedelinin tespiti davası sadece kiraya verene tanınmış bir hak değildir. Kiracı da ekonomik koşulların değiştiği veya emsallerin düştüğü gerekçesiyle kira bedelinin tenzili (indirilmesi) talebiyle tespit davası açabilir. Nitekim Yargıtay 3. HD 2017/8181 E. sayılı kararı bu hakkı açıkça tanımaktadır.
4. KDV ve stopaj kira bedeline dahil midir? Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, belirlenen kira bedelinin "brüt" olduğu ve vergi/stopaj yükümlülüklerinin bu bedel üzerinden hesaplanacağı kabul edilir. Mahkeme hükmünde bedelin net mi brüt mü olduğunu belirtmediyse, Yargıtay uygulaması bedelin brüt olduğu yönündedir.
Kaynakça
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu.
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
- 7161 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/6958, Karar No: 2019/3016.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/8181, Karar No: 2019/6293.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/1369, Karar No: 2018/3478.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2012/3-123, Karar No: 2012/353.
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya somut bir davanın çözümüne yönelik profesyonel danışmanlık teşkil etmez. Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar yüksek derecede usul detayı içerdiğinden, hak kaybına uğramamak adına bir hukuk profesyoneline başvurulması önerilir. Metindeki vaka analizleri KVKK kapsamında anonimleştirilmiştir.
Ana Kategori Rehberi
Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.