TBK 347 Uyarınca On Yıllık Uzama Süresine Dayalı Tahliye ve Yargısal Uygulama Esasları

On Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanmasında Teknik Başlangıç ve Bitiş Esasları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin nedensiz tahliye hakkı, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl geçmesiyle değil; sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitimini takip eden "on yıllık uzama süresinin" tamamlanmasıyla doğar. Bu hesaplamada, orijinal sözleşme süresi (örneğin 1 yıl veya 5 yıl) ile bu sürenin bitiminden itibaren başlayan ve kiracı tarafından feshedilmediği için kendiliğinden uzayan on yıllık dönem birbirinden ayrı mütalaa edilmelidir.

Yargıtay uygulamasında, on yıllık uzama süresi dolmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu veya süresinden önce açılma nedeniyle reddedilmektedir. On yıllık uzama süresinin dolmasını takiben, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, bildirim süresinin "yeni uzama yılının" bitimine yönelik olmasıdır.

"Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin dava konusu taşınmazda 01.03.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kiracılık ilişkisinin 12 yıldan bu yana devam ettiğini ileri sürerek TBK’nun 347. maddesi gereğince taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan ve hükme esas alınan sözleşme 01.03.2003 başlangıç tarihli olup, 10 yıl sürelidir. İş bu sözleşmenin 01.03.2013 tarihinden itibaren tarafların sessiz kalması nedeniyle yıldan yıla uzayarak, bu uzamanın 10 yılı bulmasının gerektiği, TBK’nun 347/2-son maddesi uyarınca davanın ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra açılabileceği, henüz dava açma koşullarının gerçekleşmediğinin anlaşılmasına göre davacının temyiz itirazlarının reddine..."

Kaynak: Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/12567 - Karar No: 2016/6685

Belgeyi Gör: (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2015/12567 E. , 2016/6685 K.

Editörün Notu: Uygulamada sık yapılan hata, 10 yıllık toplam kiracılık süresinin tahliye için yeterli olduğu varsayımıdır. Oysa kanun "on yıllık uzama süresi" ibaresini kullanarak, orijinal sözleşme süresini bu 10 yılın dışında tutmuştur.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi ve On Yıllık Sürenin Kesilmesi (Tecdid Etkisi)

Kira ilişkisi devam ederken tarafların bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi imzalamaları, kural olarak on yıllık uzama süresini sıfırlayan bir "tecdid" (yenileme) hükmündedir. Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, taraflar arasında önceki sözleşmeyi fesheden ve yeni şartlar (kira bedeli, süre vb.) içeren bir irade beyanı varsa, TBK m. 347 bağlamındaki on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden işlemeye başlar.

Bu durum, özellikle kiraya verenlerin kira artışı sağlamak amacıyla imzaladıkları yeni tarihli sözleşmelerin, tahliye hakkını uzun yıllar boyunca ötelemesi riskini doğurmaktadır. Eğer taraflar sadece kira bedelini güncelliyorsa, bunun mevcut sözleşmenin bir eki (zeyilname) olarak düzenlenmesi, tahliye hakkının korunması açısından stratejik öneme sahiptir.

"Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01.01.2011 tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, davacıların murisi ile davalı arasında 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi mevcut olup, önceki sözleşmelerin feshedilerek sözleşmenin yenilenmiş olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda henüz 10 yıllık uzama süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır."

Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/8975 - Karar No: 2016/3268

Belgeyi Gör: 6. Hukuk Dairesi 2015/8975 E. , 2016/3268 K.

Fesih Bildiriminin Şekli ve Zamanlaması: TBK 348 Şartı

TBK m. 347 kapsamında yapılacak fesih bildiriminin geçerliliği, TBK m. 348 uyarınca yazılı olma şartına bağlıdır. Bu yazılılık şartı bir geçerlilik şartı olup, ispat şartı değildir. Bildirimin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracının eline ulaşmış olması zorunludur. Bildirimin içeriğinde "herhangi bir sebep göstermeksizin" ibaresinin bulunması gerekmemekle birlikte, sözleşmenin yenilenmeyeceği ve taşınmazın tahliye edilmesinin istendiği iradesi kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirtilmelidir.

Yargıtay, bildirimin muhatabına ulaştığı tarihi esas almaktadır. Dolayısıyla, ihtarname keşide tarihinin değil, tebliğ tarihinin "3 ay kala" kuralına uygun olması yargılama aşamasında ilk incelenen hususlardan biridir.

Bildirimde İrade Beyanının Yorumu

Fesih iradesinin netliği, davanın esastan reddini önleyen en kritik unsurdur. İhtarnamede "yeni bir sözleşme düzenlenmesi için görüşülmesi, aksi halde tahliye davası açılacağı" şeklindeki ifadeler, Yargıtay tarafından geçerli bir fesih iradesi olarak kabul edilmektedir.

"Davacı davalıya hitaben düzenlediği, ‘kiralanan işyerinde 10 yılı doldurmanız nedeniyle 01.07.2014 tarihi itibariyle tahliye edileceğiniz’ konulu, 27.02.2014 keşide - 01.03.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile; kiralanan yer ile ilgili yeni bir sözleşme düzenlenmesi konusunda görüşülmesi aksi halde 01.07.2014 tarihi itibariyle TBK 347 gereği taşınmazdan tahliyesi için yasal yollara başvurulacağı belirtilmiş olup, bu haliyle ihtarnamenin yasanın aradığı fesih iradesini taşıdığının kabulü gerekir. TBK’nun 348. Maddesi fesih ihbarının yazılı olması şartını getirmiş olup, ihtarın fesih iradesini taşıması yeterlidir."

Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2017/1554 - Karar No: 2017/615

Belgeyi Gör: 3. Hukuk Dairesi 2017/1554 E. , 2017/615 K.

Kira Süreleri ve Tahliye Hakkı Karşılaştırma Tablosu

Parametre	Belirli Süreli Sözleşme	Belirsiz Süreli Sözleşme
Tahliye Hakkının Doğumu	10 yıllık uzama süresi sonunda	Kira ilişkisinin başlangıcından 10 yıl sonra
Bildirim Süresi	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce	Fesih dönemi sonu için en az 3 ay önce
Sebep Gösterme	Gerekli değil (Nedensiz)	Gerekli değil (Nedensiz)
Yeni Sözleşme Etkisi	10 yıllık süreyi sıfırlar	Sözleşmeyi belirli süreli hale getirir
Hukuki Dayanak	TBK m. 347/1	TBK m. 347/2

6101 Sayılı Kanun ve Geçici Madde Uygulamaları

TBK'nın 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, bu tarihten önce akdedilmiş sözleşmeler için geçiş hükümleri öngörülmüştür. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçici 2. maddesi, mevcut sözleşmelerdeki 10 yıllık sürenin dolup dolmamasına göre 2 yıllık ve 5 yıllık ek süreler getirmiştir.

2026 yılı itibariyle bu geçiş süreleri büyük ölçüde tamamlanmış olsa da, dava konusu taşınmazın geçmişindeki sözleşme zinciri incelenirken bu tarihlerin isabetli hesaplanması gerekmektedir. Özellikle eski tarihli kira ilişkilerinde, 01.07.2012'den itibaren 5 yıllık bekleme süresinin dolup dolmadığı, davanın süresinden önce açılıp açılmadığının tespitinde anahtardır.

"6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür."

Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/6677 - Karar No: 2015/9299

Belgeyi Gör: 6. Hukuk Dairesi 2015/6677 E. , 2015/9299 K.

Tahliye Taahhütnamesi ile On Yıllık Süre İlişkisi

Tahliye taahhütnamesi verilmiş olması, on yıllık uzama süresinin başlangıcını değiştiren yeni bir sözleşme olarak kabul edilmemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliye taahhüdünün TBK m. 352 kapsamında bir tahliye sebebi olduğunu ancak bu belgenin kira sözleşmesini "yenileyen" bir irade beyanı sayılamayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Bu ayrım, kiracının on yıllık sürenin sıfırlandığına dair savunmalarını bertaraf etmek için hayati öneme sahiptir.

"Davalı, 17.08.2010 düzenlenme tarihli tahliye taahhüdüne göre kira sözleşmesinin 31.12.2014 tarihine kadar uzatıldığını, on yıllık sürenin bu tarihten itibaren başlaması gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Davalı tarafından 17.08.2010 tarihinde imzalanan tahliye taaahhüdü, Mahkemenin kabulünün aksine yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde olmayıp davalının taşınmazı 31.12.2014 tarihinde tahliye edeceğine dair TBK nun 352/1. fıkrasına göre düzenlenen tahliye taahhüdüdür."

Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2017/6087 - Karar No: 2017/14808

Belgeyi Gör: 3. Hukuk Dairesi 2017/6087 E. , 2017/14808 K.

Taşınmazın Niteliği: Çatılı İşyeri ile Arsa Kirası Ayrımı

TBK m. 347, yalnızca "konut ve çatılı işyeri" kiraları için geçerlidir. Eğer kiralanan yer bir arsa ise veya üzerindeki yapı taşınmazın hakim vasfını değiştirmiyorsa (gayrimusakkaf), bu durumda TBK m. 327 ve devamındaki genel hükümler uygulanır. Genel hükümlere tabi kiralarda, on yıllık uzama süresi gibi bir koruma kalkanı bulunmamakta; belirli süreli sözleşme sürenin dolmasıyla, belirsiz süreli sözleşme ise her zaman fesih ihbarıyla sona erdirilebilmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, "içinde deposu bulunan zeytin ağaçlı tarla" niteliğindeki taşınmazda, hakim vasfın arsa olduğuna karar vererek TBK m. 347'nin uygulanmayacağına hükmetmiştir. Bu tespit, davanın hukuki dayanağını tamamen değiştirmektedir.

"Kiralanan 3800 m2 yüzölçümlü yerin cinsinin tapuda ‘içinde deposu bulunan zeytin ağaçlı tarla ve bağ’ olarak açıklandığı... Yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile dosya arasına giren fotoğraf ve uydu çekimlerine göre kiralananın hakim vasfının arsa olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre uyuşmazlığın Türk Borçlar Kanunu genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekir... 01.09.2012 tarihinde süresiz hale gelmiştir... kira sözleşmesi süresiz hale geldiğine göre tahliye için feshi ihbarda bulunulup bulunulmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir."

Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/6410 - Karar No: 2015/9202

Belgeyi Gör: 6. Hukuk Dairesi 2015/6410 E. , 2015/9202 K.

Kefilin Sorumluluğunda On Yıllık Hak Düşürücü Süre

Kiracı tahliyesiyle doğrudan ilgili olmasa da, 10 yıllık kira ilişkilerinde kefilin sorumluluğu TBK m. 598/3 uyarınca kritik bir sınırla karşılaşmaktadır. Gerçek kişiler tarafından verilen kefaletler, sözleşmenin kurulmasından itibaren on yılın geçmesiyle kendiliğinden sona erer. Bu süre bir zamanaşımı süresi olmayıp, mahkemece resen gözetilmesi gereken bir "hak düşürücü süre" veya "süreye bağlı hak" niteliğindedir.

On yıllık kiracısını tahliye etmeye çalışan bir mülk sahibinin, bu süreçte doğabilecek kira alacakları için 10 yılını doldurmuş bir kefile başvurması hukuken mümkün değildir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, bu sürenin durmayacağını ve kesilmeyeceğini açıkça vurgulamaktadır.

"6098 sayılı TBK'nin 598/3. maddesine göre, bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak 10 yıl geçmesi ile kendiliğinden ortadan kalkar. 10 yıllık sürenin geçmesi ile kefaletin kendiliğinden ortadan kalktığı kabul edilmelidir. Bu sürenin hak düşürücü süre mi yoksa kefaletten kaynaklanan talep hakkının, süreye bağlı bir hak mı olduğu hususu tartışmalı ise de her iki halde de sonucun değişmeyeceği... açıktır."

Kaynak: İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi - Esas No: 2018/869 - Karar No: 2023/129

Belgeyi Gör: T.C. İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ E. 2018/869 K. 2023/129

Tahliye Davasında İspat Yükü ve Delil Planı

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye davasında ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren şu üç temel unsuru ispatlamakla yükümlüdür: 1. Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi ve Süresi: Yazılı sözleşme varsa bu tarih nettir; ancak sözlü sözleşmelerde veya yazılı sözleşmenin kaybolduğu durumlarda başlangıç tarihi her türlü delille (veya davalının ikrarıyla) kanıtlanmalıdır. 2. On Yıllık Uzama Süresinin Dolduğu: Sözleşme süresine 10 yıl eklenerek hedef tarihin geçtiği belgelenmelidir. 3. Yazılı Fesih Bildiriminin Zamanında Tebliği: İhtarnamenin tebliğ şerhli nüshası, 3 aylık asgari sürenin korunduğunu göstermelidir.

Davalı kiracı ise genellikle "yeni bir sözleşme yapıldığı" veya "ihtarnamenin usulsüz tebliğ edildiği" savunmalarına dayanmaktadır. Tebligatın tüzel kişilere (şirketlere) yapılması durumunda Tebligat Kanunu m. 12 ve 13 hükümlerine riayet edilmemesi, davanın usulden reddine yol açabilmektedir.

Adliye Pratiği: Arabuluculuk ve Kalem İşlemleri

01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. TBK m. 347 kapsamında açılacak bir davada da "Dava Şartı Arabuluculuk" süreci işletilmelidir.

• Arabuluculuk Aşaması: Kiraya veren, on yıllık sürenin dolduğunu ve ihtarnamenin tebliğ edildiğini belirterek arabulucuya başvurur. Anlaşma sağlanamazsa "son tutanak" ile dava açılır.
• Kalem İşlemleri: Dava açılırken, kira sözleşmesi, ihtarname tebliğ şerhi ve arabuluculuk son tutanağı UYAP üzerinden eklenmelidir. Harca esas değer, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
• Vekalet Ücreti: Tahliye davalarında vekalet ücreti, maktu değil; bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu kurala aykırı olarak maktu vekalet ücretine hükmedilmesini bozma nedeni saymaktadır.

Uygulama Notu: Davayı Açmadan Önceki Son Kontrol Listesi

Bir hukuk profesyoneli, TBK 347 davasını açmadan önce şu adımları teyit etmelidir: - Sözleşme "Konut ve Çatılı İşyeri" rejimine mi tabi? - On yıllık "uzama" süresi (sözleşme süresi bittikten sonraki 10 yıl) kesin olarak doldu mu? - İhtarname, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce muhataba ulaştı mı? - Sözleşme süreci içerisinde süreyi sıfırlayan "yeni bir sözleşme" (tecdid) imzalandı mı? - Davalı bir şirket ise, ihtarname tebligatı yetkili temsilciye veya usulüne uygun memura yapıldı mı?

Hak Kaybı Riski ve İhtiyati Tedbir

Nedensiz tahliye davalarında genellikle ihtiyati tedbir kararı verilmemektedir. Ancak taşınmazın tahliye edilmesi sürecinde kiracının taşınmaza zarar verme ihtimali veya üçüncü kişilere alt kiralama yapma riski varsa, dava dilekçesinde bu hususlara dair tespit ve tedbir taleplerinde bulunulması pratikte faydalı olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira sözleşmesi 5 yıllık yapılmışsa, tahliye davası ne zaman açılabilir? TBK m. 347 uyarınca, 5 yıllık orijinal sürenin bitiminden itibaren 10 yıl daha geçmesi gerekir. Yani toplamda 15. yılın bitiminde, son uzama yılının bitiminden 3 ay önce ihtar çekilerek tahliye istenebilir.

2. Kira artış protokolü imzalamak 10 yıllık süreyi sıfırlar mı? Sadece kira bedelinin güncellendiği, tarafların eski sözleşmeyi feshetme iradesinin bulunmadığı protokoller süreyi sıfırlamaz. Ancak "yeni bir sözleşme" başlığı altında ve yeni süreler belirlenerek yapılan dokümanlar "tecdid" (yenileme) sayılabilir ve süreyi sıfırlayabilir.

3. İhtarnameyi normal posta ile göndersem geçerli olur mu? Hayır. TBK m. 348 yazılı şartı aramaktadır ve ispat açısından noter vasıtasıyla tebliğ edilmesi adliye pratiğinde zorunluluktur. Tebliğ tarihi ispatlanamayan bir bildirim, davanın reddine yol açar.

4. 10 yıllık süre dolmadan evi satsam, yeni malik 10 yıla dayanarak tahliye isteyebilir mi? Yeni malik, eski malikin (halefi olarak) sahip olduğu hakları devralır. Eğer önceki malik döneminde on yıllık uzama süresi dolmuşsa veya dolmak üzereyse, yeni malik bu süreyi kullanabilir. Ancak yeni malik kendisi için "ihtiyaç nedeniyle tahliye" (TBK m. 351) yoluna da gidebilir.

Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 327, 347, 348, 351, 352, 598)
• 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun (Geçici m. 2)
• Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2015/12567, Karar No: 2016/6685
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/1554, Karar No: 2017/615
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2015/8975, Karar No: 2016/3268
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/6087, Karar No: 2017/14808
• İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, Esas No: 2018/869, Karar No: 2023/129

Yasal Uyarı: Bu makale, kira hukuku alanındaki mevzuat ve içtihatların genel bir analizini içermekte olup, profesyonel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira sözleşmeleri ve tahliye süreçleri somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterebileceğinden, hak kaybına uğramamak için bir avukatın hukuki yardımına başvurulması tavsiye edilir.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.