Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Geçerlilik Şartları ve İfa Engellerinin Hukuki Analizi

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Temel Unsurları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan asıl satış sözleşmesinin yapılmasını taahhüt eden bir ön sözleşmedir (pactum de contrahendo). 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 29 (mülga BK m. 22) uyarınca düzenlenen bu sözleşme, taraflara karşılıklı borç yükleyen ve kişisel hak doğuran bir hukuki işlemdir. Uygulamada, taşınmazın henüz mülkiyetinin kazanılmamış olması, üzerinde takyidat bulunması veya imar işlemlerinin tamamlanmamış olması gibi nedenlerle asıl satışın yapılamadığı durumlarda, taraflar arasındaki irade uyuşumunu hukuki güvenceye bağlamak amacıyla tercih edilmektedir.

Hukuki niteliği itibarıyla bu sözleşme, vaat borçlusuna taşınmazı satma, vaat alacaklısına ise bu satışın yapılmasını isteme hakkı verir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun sözleşme anında taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Zira satış vaadi bir tasarruf işlemi değil, borçlandırıcı bir işlemdir.

"Gerçekten de gayrimenkul satış vaadi, borç doğuran sözleşme olduğundan ve borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği ise BK'nın 19. maddesinde aranılan şartların ve şekil şartlarının gerçekleşmiş bulunmasına bağlı olup başka bir şarta örneğin borç altına girenin malik olması şartına bağlı değildir."

Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2017/1755 - Karar No: 2020/964

Belgeyi Gör: Hukuk Genel Kurulu 2017/1755 E. , 2020/964 K.

Sözleşmenin Belirliliği İlkesi

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli kabul edilebilmesi için, asıl sözleşmenin temel unsurlarının (konu ve bedel) belirlenmiş veya belirlenebilir olması gerekir. Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası gibi verilerle somutlaştırılması, bedelin ise net bir rakam olarak veya objektif kriterlere göre hesaplanabilir şekilde kararlara bağlanması zorunludur.

Tarafların Ehliyeti ve İrade Beyanı

Sözleşme, tam iki tarafa borç yüklediğinden, her iki tarafın da noter huzurunda hazır bulunması veya usulüne uygun vekaletname ile temsil edilmesi şarttır. Sadece tek tarafın imzasıyla düzenlenen belgeler, karşılıklı irade beyanı unsuru eksik olduğundan satış vaadi hükmünde sayılmaz.

Noter Huzurunda Re’sen Düzenleme Şekli ve Geçerlilik Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde şekil şartı, ispat değil geçerlilik (sıhhat) şartıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706, TBK m. 237 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3 ile m. 89 hükümleri uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından "re’sen düzenleme" (in officio) şeklinde yapılması emredicidir.

Noter tarafından hazırlanan resmi senet; resmi bir memur tarafından tarafların beyanlarının alınması, hazırlanan metnin taraflara okunması ve imzalanarak noter tarafından mühürlenmesi sürecini kapsar. Bu usule uyulmadan yapılan sözleşmeler, 6098 sayılı TBK m. 12/2 uyarınca hukuken geçersizdir ve tarafları bağlamaz.

"Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alır. Bu tür sözleşmeler mülkiyet naklini gerektirdiğinden Borçlar Kanununun 213, Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca Noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil koşuluna bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türündendir."

Kaynak: (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2009/1088 - Karar No: 2009/2381

Belgeyi Gör: (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2009/1088 E. , 2009/2381 K.

Adi Yazılı Sözleşmelerin Hukuki Akıbeti

Taraflar arasında adi yazılı şekilde (noter dışı veya noter onaylama/imza onayı şeklinde) yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyetin tescili talebine dayanak oluşturamaz. Yargıtay uygulamasında, "düzenleme" şeklinde yapılmayan, sadece imzası onaylanan (tastik) sözleşmelerin de geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bu tür geçersiz sözleşmelere dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davaları, usulden reddedilmektedir.

Şekil Aykırılığının İstisnası: Hakkın Kötüye Kullanımı

Kural olarak geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tescil istenemese de, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 30/09/1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı uyarınca; sözleşmedeki edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmiş olması (örneğin taşınmazın teslimi ve bedelin ödenmesi) ve tescilden kaçınmanın TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanımı teşkil etmesi durumunda, şekil eksikliği ileri sürülemeyebilir. Ancak bu durumun ispatı oldukça katı kriterlere bağlıdır.

Geçersiz Sözleşmenin Fer’i Hükümleri: Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı

Asıl sözleşme (satış vaadi) şekil şartına uyulmadığı için geçersiz ise, bu sözleşmeye eklenen fer’i (yan) haklar da geçersiz sayılır. Adliye pratiğinde sıklıkla karşılaşılan hata, adi yazılı satış vaadindeki cezai şartın talep edilmesidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, asıl borcun geçersiz olduğu durumlarda cezai şartın da ifası istenemez.

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak "müsbet zarar" (kar yoksunluğu, cezai şart) talep edilmesi mümkün değildir. Bu durumda taraflar sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine (TBK m. 77 vd.) dayanarak, birbirlerine verdiklerini (ödenen satış bedelinin güncellenmiş değeri) iade almakla yetinmek zorundadır.

"Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mahiyetindeki protokolün resmi şekil şartına uygun olarak yapılmadığı ve geçersiz olduğu, sözleşmedeki cezai şartın da geçersiz olduğu... geçerli resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı cezai şart adı altında herhangi bir talepte bulunulamayacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş..."

Kaynak: 19. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/4146 - Karar No: 2016/15458

Belgeyi Gör: 19. Hukuk Dairesi 2016/4146 E. , 2016/15458 K.

Sözleşmenin Tadili ve Şekil Uyumu

Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde yapılacak her türlü esaslı değişiklik (bedelin artırılması, taşınmazın değiştirilmesi), asıl sözleşmenin bağlı olduğu şekil şartına (noterde re’sen düzenleme) tabidir. Adi yazılı bir ek protokol ile resmi senetteki bedelin değiştirilmesi veya cezai şart eklenmesi, resmi senedin içeriğini genişlettiği ölçüde geçersiz sayılacaktır.

Geçersiz Sözleşmede İade Kapsamı

Sözleşme geçersiz olduğunda, vaat borçlusu aldığı satış bedelini, vaat alacaklısı ise taşınmazı (eğer teslim edilmişse) iade etmekle yükümlüdür. Ödenen paranın iadesinde, "denkleştirici adalet" ilkesi gereğince, paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki değerine ulaştırılması amacıyla çeşitli ekonomik parametreler (TEFE-TÜFE, altın, döviz kurları, memur maaş artışları) üzerinden hesaplama yapılır.

Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu nedenle, TBK m. 146 (mülga BK m. 125) uyarınca on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, sözleşmenin ifa kabiliyetinin doğduğu tarihtir.

İfa kabiliyeti, taşınmazın mülkiyetinin devredilmesine yönelik hukuki ve fiili engellerin kalktığı anı ifade eder. Örneğin, üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan bir parselde bağımsız bölüm satışı vaat edilmişse, zamanaşımı inşaatın tamamlanıp iskanın (yapı kullanma izin belgesi) alınmasıyla veya fiili teslimle başlar.

"Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar."

Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/12052 - Karar No: 2019/4099

Belgeyi Gör: 14. Hukuk Dairesi 2016/12052 E. , 2019/4099 K.

Zilyetliğin Devri Durumunda Zamanaşımı Def'i

Eğer satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile birlikte veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse; vaat borçlusunun on yıllık süre geçtikten sonra zamanaşımı def'inde bulunması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Yargıtay’ın bu yerleşik görüşü, zilyetliği elinde bulunduran vaat alacaklısını, borçlunun kötü niyetli zamanaşımı itirazlarına karşı korumaktadır.

İfa İmkansızlığı ve Tazminat Süreci

Zamanaşımı süresi içinde açılan davada, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi gibi nedenlerle ifa imkansızlığı doğarsa, dava terditli olarak (tescil, mümkün olmazsa tazminat) açılmalıdır. İfa imkansızlığı durumunda tazminat miktarı, taşınmazın karar tarihine en yakın (veya dava tarihindeki) piyasa rayiç değeri üzerinden hesaplanır.

Tapuya Şerh Verilmesi ve Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilirlik

Satış vaadi sözleşmesi, kişisel hak doğurduğu için kural olarak sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Ancak bu hakkın kuvvetlendirilmesi amacıyla TMK m. 1009 uyarınca tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Şerh işlemi, vaat alacaklısına bu hakkını taşınmazı sonradan iktisap eden üçüncü kişilere karşı da ileri sürme yetkisi verir.

Tapu Kanunu m. 26/6 uyarınca, satış vaadi şerhi beş yıl süreyle geçerlidir. Beş yıllık sürenin dolmasıyla şerh, sicil müdürü tarafından re’sen terkin edilmez; ancak şerhin sağladığı ayni etki (üçüncü kişilere karşı öncelik hakkı) sona erer.

Süre / Unsur	Hukuki Niteliği	Dayanak Mevzuat
Sözleşme Zamanaşımı	10 Yıl	TBK m. 146
Tapu Şerhi Süresi	5 Yıl	Tapu Kanunu m. 26/6
Geçerlilik Şekli	Re'sen Düzenleme	Noterlik Kanunu m. 89
İfa Davası	Tapu İptal ve Tescil	TMK m. 716

Şerhin Etkisi ve Hacizlerin Durumu

Geçerli bir satış vaadi şerhinden sonra taşınmaz üzerine konulan hacizler veya tesis edilen ipotekler, şerh süresi (5 yıl) içinde tescil davasının kabul edilmesi halinde vaat alacaklısını bağlamaz. Ancak tescil hükmü kesinleşmeden önce 5 yıllık şerh süresi dolarsa, aradaki takyidatların temizlenmesi hukuken zorlaşabilir.

Şerhin Terkini ve Re'sen İşlemler

Şerh süresi dolan bir satış vaadi, mülkiyet sahibinin talebiyle tapudan silinebilir. Uygulamada, taşınmazın satış vaadiyle bağlandığı ancak uzun süre tescil talebinde bulunulmadığı durumlarda, maliklerin satış kabiliyetini geri kazanmak için bu terkini talep etme hakkı mevcuttur.

İştirak Halinde Mülkiyet (Elbirliği) ve İfa Olanaksızlığı Sorunu

Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda, ortaklardan birinin kendi payını ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi "taahhüt işlemi" olarak geçerlidir. Ancak bu sözleşmenin aynen ifası (tescil), elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden veya ortaklık çözülmeden mümkün değildir.

Bu durum, adliye pratiğinde "bekletici mesele" veya "husumet" sorunlarına yol açar. Eğer vaat borçlusu, taşınmazın tamamı üzerinde değil de sadece kendi elbirliği payı üzerinde vaatte bulunmuşsa, mahkemece elbirliğinin çözülmesi için davacıya yetki verilmesi veya ortaklığın giderilmesi sürecinin sonlanması beklenmelidir.

"Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez."

Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/12052 - Karar No: 2019/4099

Belgeyi Gör: 14. Hukuk Dairesi 2016/12052 E. , 2019/4099 K.

Mirasçılar Arası Satış Vaadi

Mirasçılar arasında yapılan satış vaadi sözleşmeleri, elbirliği mülkiyeti devam etse dahi ifa edilebilir niteliktedir. Zira bu durumda yeni bir ortaklığın kurulması değil, mevcut ortaklar arasındaki pay dengesinin değişmesi söz konusudur. Satıcının payı, alıcı olan mirasçının payına ilave edilerek tescil sağlanabilir.

İfa İmkansızlığı Nedeniyle Tazminatın Şartları

Elbirliği ortaklığı çözülemiyorsa veya taşınmaz kamulaştırma, üçüncü kişiye devir gibi nedenlerle elden çıkmışsa, vaat alacaklısı aynen tescil yerine "tazminat" istemek durumundadır. Tazminatın belirlenmesinde, taşınmazın devrinin imkansız hale geldiği tarihteki değeri esas alınır.

Miras Payının Devri ve Satış Vaadi Arasındaki Farklar

4721 sayılı TMK m. 677 ve 678 uyarınca, mirasçılar arasında veya üçüncü kişilerle yapılan miras payı devri sözleşmeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sıklıkla karıştırılmaktadır. Mirasçılar arasında yapılan miras payı devri sözleşmelerinin geçerliliği "adi yazılı şekle" bağlıyken, üçüncü kişilerle yapılan devirlerin veya genel taşınmaz satış vaatlerinin geçerliliği "noterlikçe düzenleme" şekline bağlıdır.

Eğer taraflar kardeş (mirasçı) ise ve henüz muris hayattayken bir sözleşme yapmışlarsa, TMK m. 678 uyarınca bu sözleşmenin geçerliliği "mirasbırakanın katılması veya izni" şartına bağlıdır. Murisin onayı yoksa, kardeşler arasında adi yazılı veya noter onaylı yapılan satış vaatleri kesin hükümsüzdür.

"Mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir."

Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2011/14-408 - Karar No: 2011/402

Belgeyi Gör: Hukuk Genel Kurulu 2011/14-408 E. , 2011/402 K.

Açılmamış Miras Hakkında Sözleşmeler

Muris henüz sağ iken mirasçıların kendi aralarında yaptıkları satış vaatleri, murisin rızası bulunmadığı müddetçe geçersizdir. Bu durumda ödenen bedelin iadesi talep edilebilir ancak tapu tescili istenemez. Murisin rızası, sözleşmeye bizzat katılmasıyla veya sonradan vereceği yazılı onay ile ispatlanabilir.

Miras Payının Üçüncü Kişiye Satış Vaadi

Bir mirasçının terekedeki payını mirasçı olmayan bir üçüncü kişiye satmayı vaat etmesi durumunda, sözleşme sadece kişisel hak doğurur. Bu şahıs doğrudan paylaşmaya katılamaz; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteyebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Bağlantılı Satış Vaadi

Uygulamada en karmaşık uyuşmazlıklar, müteahhidin (yüklenicinin) kendisine kalacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satış vaadi sözleşmesiyle devrettiği durumlarda yaşanmaktadır. Burada müteahhit, arsa sahibinden olan şahsi hakkını (alacağını) üçüncü kişiye "alacağın temliki" (TBK m. 183 vd.) yoluyla devretmiş sayılır.

Yükleniciden satış vaadiyle daire alan kişinin tapuya hak kazanabilmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı tamamlama, iskan alma vb.) tam olarak yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Yüklenici inşaatı tamamlamazsa, üçüncü kişi (vaat alacaklısı) arsa sahibinden tescil talep edemez.

"Davalı ... ile yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı... davalının H Blokta 2. katta güney cepheli 2 adet bağımsız bölümü ...'e satmayı vaat ve taahhüt ettiği, ... de ... ile aynı bölümleri müvekkiline satmayı vaat ve taahhüt ettiği... dava konusu taşınmazların maliki olan ... ile davacının temlik aldığı satış vaadi sözleşmesinin borçlusu olan ...'in davada yer alması gerekir."

Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/3676 - Karar No: 2018/6702

Belgeyi Gör: 14. Hukuk Dairesi 2016/3676 E. , 2018/6702 K.

Taraf Teşkili ve Husumet

Yükleniciden alınan taşınmazlar için açılan davalarda, hem yüklenicinin hem de tapu maliki olan arsa sahibinin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Sadece yükleniciye karşı açılan davada verilen tescil kararı, tapu sicil müdürlüğünce (kayıt maliki farklı olduğundan) infaz edilemez.

Muvazaa İddiaları ve İyiniyet

Arsa sahibinin, yüklenicinin üçüncü kişilere satış yaptığını bildiği halde arsayı muvazaalı olarak devretmesi durumunda, vaat alacaklısı bu devrin iptalini isteyebilir. Bu aşamada TMK m. 1023 (tapu siciline güven ilkesi) ve alıcının iyiniyeti titizlikle incelenir.

Adliye Pratiğinde İspat Araçları ve Delil Planı

Taşınmaz satış vaadi davalarında "resmi senet" birincil ve en güçlü delildir. Resmi senedin içeriği, yani satış bedelinin ödenip ödenmediği, sadece yine aynı kuvvetteki (noter senedi, banka dekontu, ikrar) yazılı delillerle ispat edilebilir. "Bedeli almadım" diyen bir vaat borçlusu, resmi senetteki "bedeli nakden ve tamamen aldım" ibaresinin aksini tanıkla ispatlayamaz.

Dava sürecinde mahkemece ilgili tapu kayıtları, noterden sözleşme örneği, taşınmazın imar durumu ve zilyetlik durumuna ilişkin mahalli bilirkişi beyanları toplanır. Taşınmazın değeri, davanın harca esas değeri üzerinden değil, mahkemece yaptırılan keşif sonucu belirlenen güncel değer üzerinden hesaplanır.

Bilirkişi İncelemesi ve Değerleme

Keşif sırasında inşaat mühendisi ve mülkiyet uzmanı bilirkişiler; taşınmazın projesine uygunluğunu, teslim aşamasını ve rayiç değerini belirler. Tescilin mümkün olmadığı hallerde tazminata hükmedilebilmesi için bu değerleme hayati önem taşır.

Zilyetlik ve Teslimin İspatı

Zamanaşımı def'inin bertaraf edilmesi için taşınmazın fiilen teslim edildiğinin ispatı gerekir. Bu aşamada tanık beyanları, elektrik/su abonelik kayıtları, site yönetim planları ve emlak vergisi ödemeleri delil olarak sunulabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Usul ve Yargılama Akışı

Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatına göre Asliye Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi’dir. Taşınmaz bir konut veya tatil amaçlı taşınmaz ise ve satıcı "ticari veya mesleki amaçla" hareket ediyorsa (müteahhit vb.), 6502 sayılı Kanun uyarınca Tüketici Mahkemesi görevlidir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (taşınmazın aynına ilişkin yetki kesin ve kamu düzenindendir) açılmalıdır. Dava açılırken taşınmazın güncel değeri üzerinden nispi harç yatırılmalıdır.

Terditli Dava Stratejisi

Hukuki riskleri minimize etmek amacıyla davanın; "öncelikle tapu iptal ve tesciline, bunun mümkün olmaması halinde ise taşınmazın güncel değerinin tazminat olarak ödenmesine" şeklinde terditli (kademeli) açılması tavsiye edilir. Bu sayede ifa imkansızlığı durumunda davanın tamamen reddedilmesi engellenmiş olur.

İhtiyati Tedbir Talebi

Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla "ihtiyati tedbir" talep edilmelidir. Tedbir kararı verilmemesi durumunda, yargılama sürerken taşınmazın el değiştirmesi, davayı konusuz bırakabilir veya davanın tazminata dönüşmesine neden olabilir.

Satış Vaadi Borçlusunun Temerrüdü ve Hukuki Risk Analizi

Vaat borçlusu, geçerli bir sözleşmeye rağmen taşınmazı devretmekten kaçınıyorsa, vaat alacaklısı borçluya bir ihtarname göndererek süre vermeli (temerrüt) ve ardından "ferağa icbar" davası açmalıdır. Borçlunun temerrüdü durumunda alacaklı, tescilin yanı sıra gecikme nedeniyle uğradığı zararları da talep edebilir.

Ancak vaat alacaklısının da kendi edimini (satış bedelini ödeme) yerine getirmiş olması şarttır. Bedelin ödenmediği veya eksik ödendiği durumlarda, hakim TBK m. 81 uyarınca bakiye bedelin mahkeme veznesine depo edilmesine karar verir.

Sözleşmenin İptali ve Geri Alınması

Vekaletnamenin kötüye kullanılması, hile, korkutma veya aşırı yararlanma (gabin) gibi irade sakatlıkları varsa, satış vaadi sözleşmesinin iptali talep edilebilir. Bu durumda 1 yıllık hak düşürücü sürelere dikkat edilmelidir.

Üçüncü Kişi Haklarının Korunması

Sözleşme tapuya şerh edilmemişse, taşınmazı iyi niyetle satın alan üçüncü kişinin mülkiyeti korunur. Vaat alacaklısı bu durumda sadece vaat borçlusundan tazminat talep edebilir; üçüncü kişiye karşı tescil davası açamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Noterde "onaylama" (imza onayı) şeklinde yapılan satış vaadi geçerli midir? Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter tarafından "re'sen düzenleme" şeklinde yapılması zorunludur. İmza onayı veya adi yazılı protokoller tescil hakkı doğurmaz; sadece sebepsiz zenginleşme nedeniyle ödenen bedelin iadesi talep edilebilir.

2. Satış vaadi sözleşmesi yaptıktan 15 yıl sonra dava açabilir miyim? Normal şartlarda 10 yıllık genel zamanaşımı süresi dolmuştur. Ancak, taşınmaz bu süre zarfında fiilen size teslim edilmişse (zilyetlik sizde ise), Yargıtay uygulamasına göre karşı tarafın zamanaşımı savunması dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve davanız görülebilir.

3. Tapudaki satış vaadi şerhi 5 yıl sonra kendiliğinden silinir mi? Tapu Kanunu m. 26/6 uyarınca şerhin etkisi 5 yıl sonra sona erer ancak tapu kütüğünden re'sen silinmez. Maliklerin talebiyle terkin edilebilir. Şerh süresi dolduktan sonra tescil davası açılırsa, şerh tarihinden sonraki haciz ve ipotekler vaat alacaklısını bağlamaya başlar.

4. Müteahhitten noter onaysız "satış vaadi" ile daire aldım, tapumu alabilir miyim? Müteahhit ile aranızdaki sözleşme teknik olarak "alacağın temliki" niteliğindedir. Müteahhit inşaatı bitirip arsa sahibinden tapu almaya hak kazandığı ölçüde, siz de bu hakkı talep edebilirsiniz. Ancak müteahhit inşaatı yarım bırakırsa, adi yazılı sözleşmeye dayanarak arsa sahibinden tapu talep edemezsiniz.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 12, 29, 146, 183, 237.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 677, 678, 706, 716, 1009.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26.
• Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2011/14-408 - Karar No: 2011/402.
• Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2017/1755 - Karar No: 2020/964.
• 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2010/2431 - Karar No: 2010/3106.
• 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/12052 - Karar No: 2019/4099.
• 1. Hukuk Dairesi - Esas No: 2016/4146 - Karar No: 2016/15458.

---

Yasal Uyarı: Bu makale, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki rejimi hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara doğrudan uygulanabilir bir hukuki mütalaa veya profesyonel danışmanlık teşkil etmez. Her somut vaka; sözleşme içeriği, tarafların sıfatı, tapu kayıtlarındaki takyidatlar ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde ayrı bir hukuki analizi gerektirir. Hak kaybına uğramamak için uzman bir hukukçudan destek alınması önerilir.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.