Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Varlığı Halinde Geçerli Akdin Tespiti ve Muvazaa İddialarının Hukuki Rejimi
Kira hukukunda aynı taşınmaz için düzenlenen birden fazla sözleşme arasındaki öncelik-sonralık ilişkisi ve bedel muvazaası, ispat yükü ve gerçek iradenin tespiti ekseninde çözümlenmektedir. Kiralayan tarafın birden fazla olması durumunda ise tahliye istemli takip ve davalarda mecburi dava arkadaşlığı usuli bir dava şartıdır.
Kira Sözleşmelerinde İrade Örtüşmesi ve Akdi Çatışmaların Çözümü
Aynı taşınmaz ve aynı taraflar arasında farklı tarihlerde veya aynı tarihte farklı bedellerle düzenlenen birden fazla kira sözleşmesinin varlığı, adliye pratiğinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında gelir. Bu durumda temel kural, tarafların gerçek iradesinin hangi sözleşme üzerinde birleştiğinin tespit edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflar her zaman önceki sözleşmeyi feshederek yeni bir sözleşme akdedebilirler. Ancak, sonraki tarihli sözleşmenin önceki sözleşmeyi zımnen veya sarih olarak ortadan kaldırıp kaldırmadığı, tarafların uygulama sırasındaki davranışları ve muvazaa iddiaları ile birlikte değerlendirilir.
Yargıtay içtihatları uyarınca, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken, bu sözleşme feshedilmeden veya sona ermeden imzalanan ikinci bir sözleşme, eğer tarafların gerçek iradesini yansıtmıyorsa (örneğin vergi dairesine sunulmak veya kredi işlemlerinde kullanılmak üzere düzenlenmişse) hukuki sonuç doğurmaz. Ancak ikinci sözleşme, birincisinin şartlarını değiştirmek amacıyla yapılmışsa ve taraflar bu yeni şartlara uygun hareket etmişlerse, artık ikinci sözleşmeye üstünlük tanınması gerektiği kabul edilir.
Muvazaa İddialarında İspat Standartları ve Görünürdeki İşlem
Kira sözleşmelerinde muvazaa, genellikle kira bedelinin vergi yükümlülüklerinden kaçınmak amacıyla düşük gösterilmesi veya taşınmazın tahliyesini zorlaştırmak ya da kolaylaştırmak amacıyla tarafların gerçek niyetinden farklı şartlar kararlaştırması şeklinde tezahür eder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları, muvazaa iddiasının ispatını katı şekil şartlarına bağlamıştır. Özellikle yazılı bir kira sözleşmesine karşı ileri sürülen muvazaa iddiası, kural olarak yine yazılı delille ispatlanmalıdır.
Bedel Muvazaası ve Vergi Dairesine Sunulan Sözleşmelerin Akıbeti
Uygulamada taraflar, stopaj vergisini düşük ödemek amacıyla gerçek bedelden daha düşük bir bedel içeren ikinci bir "resmi" sözleşme düzenleyebilmektedir. Bu durumda yargı mercileri, taraflar arasındaki ödeme trafiğini ve "anlaşma ve kabul beyanı" gibi yan belgeleri inceleyerek gerçek kira bedelini tespit eder.
"Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen ve imzalanan aynı tarihli ancak farklı aylık kira bedeli içeren, iki ayrı kira sözleşmesinden hangisine taraflarca geçerlik tanındığı; taraflar arasında imzalanan anlaşma ve kabul beyanı isimli belgenin ve bu kira sözleşmelerinin ispat gücünün ne olduğu... Kiraya verilen bu işyerinin aylık kirası net beşbin Amerikan dolarıdır. Ancak kiracı stopajı düşük ödemesi için aylık ikibin dolar üzerinden de bir kira kontratı yapılmış olup, bu kontrat stopaj vergisi yönündendir..."
Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2005/6-491 - Karar No: 2005/471
Hayatın Olağan Akışına Aykırılık Karinesi
Yargıtay, kira bedelinde fahiş bir indirim yapılması veya şartların kiracı aleyhine aniden iyileşmesi durumunda "hayatın olağan akışı" kriterini devreye sokmaktadır. Örneğin, aylık 1.000 TL olan bir kira bedelinin, kısa süre sonra hiçbir haklı neden olmaksızın 550 TL'ye düşürülmesi, ikinci sözleşmenin muvazaalı olduğuna dair bir karine teşkil eder.
"20.03.2011 tarihli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından yaklaşık iki yıl sonra aylık kira parasının fahiş oranda 1.000,00 TL den 550,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı 20.03.2011 tarihli ikinci kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır."
Kaynak: 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2017/7939 - Karar No: 2019/3629
Birden Fazla Kiralayan Durumunda Mecburi Dava Arkadaşlığı
Kira sözleşmesinin kiralayan tarafında birden fazla kişinin bulunması (paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hallerinde), usul hukuku bakımından kritik bir öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davalarında ve icra takiplerinde, kiralayanlar arasında "maddi bakımdan mecburi dava arkadaşlığı" bulunduğu kabul edilir.
Tahliye İstemli Takiplerde Taraf Teşkili Sakatlığı
Tahliye talebi, bölünemez bir edim içerdiğinden, kiralayanların tamamı tarafından birlikte ileri sürülmelidir. Kiralayanlardan yalnızca birinin tek başına başlattığı tahliye istemli icra takibi, tahliye yönünden hukuki sonuç doğurmaz ve temerrüde esas alınamaz. Bu eksiklik kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece resen dikkate alınır.
"Kiralayanların birden fazla olması durumunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan tüm kiralayanların birlikte takip yapmaları ve birlikte dava açmaları gerekir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Kiralayanlardan birinin yokluğu ile yapılan icra takibi geçersiz olup temerrüde esas tutulamaz."
Kaynak: Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2014/92 - Karar No: 2015/789
Kira Alacağının Tahsilinde Pay Oranı Sınırlaması
Tahliye talebinin aksine, kira alacağının tahsili bölünebilir bir edimdir. Ancak, kiralayanlar arasında aksi kararlaştırılmamışsa veya müteselsil alacaklılık söz konusu değilse, her bir kiralayan ancak kendi payına düşen kira bedelini talep edebilir. Bir kiralayanın, diğer kiralayanın onayını almadan kira bedelinin tamamını icra takibine konu etmesi usule aykırıdır.
| Uyuşmazlık Konusu | Hukuki Niteliği | Usuli Sonuç |
|---|---|---|
| Tahliye Talebi | Bölünemez Edim | Tüm kiralayanların katılımı zorunludur. |
| Kira Alacağı Talebi | Bölünebilir Edim | Her kiralayan kendi payını isteyebilir. |
| Temerrüt İhtarı | Şekli Şart | Tüm kiralayanlar tarafından gönderilmelidir. |
| İtirazın Kaldırılması | Dava Şartı | Takipteki eksiklik sonradan giderilemez. |
Editörün Notu: Adliye pratiğinde sıklıkla yapılan hata, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin diğerlerinden vekalet almadan veya onları takibe dahil etmeden tahliye istemli ödeme emri göndermesidir. Yargıtay'ın istikrarlı görüşü, takibe başlangıçta dahil edilmeyen kiralayanın sonradan davaya dahil edilmesinin (teşmil) tahliye yönünden süreci kurtarmayacağı yönündedir.
Çatışan Sözleşmelerde "Sonraki Tarihli Sözleşme" Karinesi ve İstisnaları
Aynı taraflar arasında düzenlenen ikinci bir sözleşmenin, ilkinden farklı hükümler içermesi durumunda, tarafların ilk sözleşmeden rücu ederek yeni şartlarda anlaştıkları varsayılır. Ancak bu varsayım, ikinci sözleşmenin geçerliliğinin ispatlanmış olması şartına bağlıdır.
Fesih İradesinin Açık veya Zımni Olması
Eğer ikinci sözleşmede "bu sözleşme ile önceki tarihli sözleşme feshedilmiştir" ibaresi yer alıyorsa, uyuşmazlık çözümü basittir. Ancak böyle bir hüküm yoksa, tarafların ikinci sözleşme dönemindeki ödeme davranışları belirleyicidir. Kiracının ikinci sözleşmedeki bedel üzerinden ödeme yapması ve kiralayanın buna uzun süre itiraz etmemesi, zımni bir kabul olarak değerlendirilir.
"Kira sözleşmesinin taraflarının aralarında sözleşme düzenledikten sonra özgür iradeleri ile kira sözleşmesi içerik ve şartlarını değiştiren yeni bir sözleşme yapmaları halinde sonradan düzenlenen kira sözleşmesi hükümleri taraflar için hüküm ifade eder hale gelir. Bu durumda tarafların ilk yapılan sözleşme hükümlerinden ayrıldıklarının ve yeni sözleşmeye göre kiracılık ilişkisini sürdürmek istediklerinin kabulü gerekir."
Kaynak: 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/9585 - Karar No: 2012/13034
İkinci Sözleşmenin Hüküm İfade Etmediği Haller
Eğer ilk sözleşme feshedilmemişse ve ikinci sözleşme sadece belirli bir kuruma (örneğin ruhsat alımı için belediyeye) sunulmak üzere "şeklen" düzenlenmişse, asıl olan ilk sözleşmedir. Bu noktada "muarazanın giderilmesi" davası açılarak hangi sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti istenebilir.
"Davacı ile kiracı arasındaki birinci kira sözleşmesi fesh edilmediği için 8.8.2008 başlangıç tarihli ikinci kira sözleşmesi hüküm ifade etmez. İki kira sözleşmesindeki imzaların farklı kalemlerle atılmış olması sonucu etkilemez. Kiralananda iş yapıyor olması ve vergi mükellefi olmasını sağlayan belgelerin düzenlenmiş olması davalının kiracılık sıfatını ortadan kaldırmaz..."
Kaynak: 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/11597 - Karar No: 2012/17429
Kira Bedelinin Tespiti ve Artış Oranlarındaki Uyuşmazlıklar
Birden fazla sözleşmenin bulunduğu durumlarda, kira bedelinin hangi sözleşmeye göre artırılacağı da ciddi bir ihtilaf konusudur. Özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca getirilen artış sınırlamaları, tarafların sözleşme serbestisini kısıtlamaktadır.
Tacirler İçin Sözleşme Serbestisi ve Ertelenen Maddeler
6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi ile işyeri kiralarında bazı maddelerin uygulanması 2020 yılına kadar ertelenmiş, ancak 2026 yılı itibarıyla tüm hükümler (TBK 344, 346 vb.) tam kapasite ile uygulanır hale gelmiştir. Tacir olan kiracılar bakımından, sözleşmede kararlaştırılan "gecikme cezası" veya "muacceliyet kaydı" gibi hükümlerin geçerliliği, kiracının tacir sıfatının ticaret sicili ve vergi kayıtları ile netleştirilmesine bağlıdır.
Ödeme Kayıtlarının Mahsup Hiyerarşisi
Kira borcu uyuşmazlıklarında, kiracının yaptığı ödemelerin hangi aya ait olduğu belirtilmemişse, TBK m. 102 uyarınca ödeme vadesi ilk önce gelmiş olan borca mahsup edilir. Bu durum, "kayan kira borcu" sorununu doğurmaktadır. Mahkemece, kira başlangıcından itibaren tüm banka kayıtlarının getirtilerek bilirkişi marifetiyle hesaplama yapılması zorunludur.
Uygulama Notu: Kira alacağına ilişkin menfi tespit veya itirazın iptali davalarında, davalı tarafın "elden ödeme" savunması varsa, HMK m. 200 uyarınca senetle ispat sınırı (2026 yılı güncel sınırları dahilinde) gözetilmelidir. Tanık dinletilemeyen hallerde kiracıya mutlaka "yemin teklif etme hakkı" hatırlatılmalıdır.
Sözleşmenin Feshi ve Erken Tahliye Halinde Tazminat Sorumluluğu
Kira sözleşmesinin süresinden önce haklı bir neden olmaksızın feshedilmesi "haksız fesih" niteliğindedir. Bu durumda kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği "makul süre" ile sınırlıdır.
Makul Süre Tazminatı ve Dürüstlük Kuralı
TBK m. 52 uyarınca kiralayan, zararın artmasını engellemek için taşınmazı yeniden kiraya vermek konusunda gerekli çabayı göstermelidir. Sözleşmede "tahliyeden 1 ay önce haber verme" gibi özel bir ihbar şartı varsa, mahkeme makul süreyi bu şarta göre belirler.
"Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde 1 ay evvelinden mal sahibine haber verecektir. Şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 1 ay olarak belirlediği ve davalı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı 30.06.2008 tarihinde tahliye ettiğine göre... 1 aylık makul süre tazminatı üzerinden karar verilmesi gerekir..."
Kaynak: 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2019/3039 - Karar No: 2019/5566
Sözleşmedeki Fesih Şartlarının Geçerliliği
Bazı sözleşmelerde "kiracı 2 ay önceden bildirmek şartıyla tazminatsız feshedebilir" şeklinde hükümler yer alabilir. Bu hükümler, kiracı lehine düzenleme yasağına aykırı olmayıp, tarafları bağlayan geçerli irade beyanlarıdır. Bu durumda, erken tahliye nedeniyle 1-2 yıllık kira bedeli gibi fahiş tazminat talepleri reddedilecektir.
Kamu Kurumlarına Ait Taşınmazlarda Kira Rejimi
TCDD veya TEİAŞ gibi kamu iktisadi teşebbüslerine (KİT) ait taşınmazların kiralanması, genel hükümlerin yanı sıra özel yönetmeliklere tabidir. Bu yönetmelikler, sözleşmenin devri, kiracının ölümü veya iflası gibi durumlarda özel prosedürler öngörmektedir.
TCDD Taşınmaz Kira Yönetmeliği ve Devir Yasakları
TCDD yönetmeliği uyarınca, sözleşme üzerinden iki yıl geçmeden devir yapılamaz ve izinsiz devir fesih sebebidir. Birden fazla kiracının bulunduğu hallerde, kiracılardan birinin ölümü veya tutuklanması sözleşmenin devamına engel teşkil etmez.
TEİAŞ Genel Müdürlüğü Taşınmaz Yönetmeliği
TEİAŞ düzenlemelerinde de benzer şekilde, ağır hastalık veya tutukluluk hallerinde 30 gün içinde vekil veya kayyum tayin edilmesi şartıyla kiracılık ilişkisinin sürdürülebileceği hükme bağlanmıştır (Madde 62). Bu özel hükümler, TBK'nın genel hükümlerine göre öncelikle uygulanır.
Damga Vergisi ve Cezai Şartın Sözleşme Geçerliliğine Etkisi
Bir kira sözleşmesinin damga vergisinin ödenmemiş olması, sözleşmenin hukuki geçerliliğini etkilemez; ancak icra takibi veya dava aşamasında mahkemece vergi dairesine ihbar yükümlülüğü doğurur. Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 60) uyarınca, aynı kağıtta yer alan cezai şartlar için ayrıca vergi hesaplanması gerekebilmektedir.
Risk Analizi: Kira sözleşmesinde yüksek tutarlı cezai şartlar (örneğin "kira ödenmezse 1 yıllık kira bedeli ceza olarak ödenir") öngörülmüşse, damga vergisi asıl kira bedeli ile cezai şarttan hangisi yüksekse onun üzerinden alınır. Bu durum, özellikle yüksek bedelli ticari kiralamalarda ciddi bir mali yük oluşturabilir.
Tahliye Davalarında Usul Hatasından Kaçınma Rehberi
Tahliye davası açmadan önce avukatların ve hukuk müşavirlerinin dikkat etmesi gereken kritik adımlar şunlardır:
- Güncel Tapu Kaydı Sorgulaması: Taşınmazda kiralayan dışında malik veya paydaş olup olmadığı, elbirliği mülkiyeti durumu netleştirilmelidir.
- İhtarnamenin Eksiksizliği: Tüm kiralayanların ihtarnameye imza koyması veya vekillerinin ortak ihtar çekmesi zorunludur.
- İcra Takibiyle Uyum: İcra takibi (Örnek No: 13) hangi kiralayan/kiralayanlar tarafından başlatılmışsa, davanın da aynı kişilerce açılması gerekir.
- Sözleşme Asıllarının İncelenmesi: İmzaya itiraz olasılığına karşı, imza tarihinde tarafların ehliyet ve yetki durumu kontrol edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İki farklı kira sözleşmesi varsa hangisi vergi dairesine sunulmalıdır? Hukuki olarak tarafların gerçek iradesini yansıtan ve gerçek kira bedelini içeren sözleşme esas alınmalıdır. Stopajı düşük göstermek amacıyla muvazaalı düzenlenen düşük bedelli sözleşmeler, vergi kaçakçılığı ve özel belgede sahtecilik risklerini barındırır. Yargılamada gerçek iradeye üstünlük tanınır.
2. Kiralayanlardan biri tek başına kira alacağı için takip başlatabilir mi? Evet, kira alacağı bölünebilir bir edim olduğu için her bir paydaş kiralayan, kendi payına düşen kira bedeli için tek başına icra takibi başlatabilir. Ancak tahliye talepli takiplerde diğer paydaşların katılımı zorunludur.
3. Kiracı ödemeleri bankadan yapıyor ama açıklama yazmıyor, bu durum riskli mi? Evet. TBK m. 102 uyarınca, açıklama içermeyen ödemeler en eski borca mahsup edilir. Eğer kiracının geçmişten gelen bir borcu varsa, yeni yaptığı ödeme o borcu kapatır ve kiracı cari ayın kirasını ödememiş (temerrüt) durumuna düşebilir.
4. Yeni malik eski sözleşmeyi feshedip yeni sözleşme imzalamak zorunda mıdır? Hayır. TBK m. 310 uyarınca, kiralananın el değiştirmesiyle yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak yeni malik ve kiracı, karşılıklı rıza ile eski sözleşmeyi sonlandırıp yeni şartlarda bir sözleşme imzalayabilirler.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 52, 102, 315, 344, 346)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m. 57-60, 200)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m. 150/b, 269)
- Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/92, K. 2015/789
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/11597, K. 2012/17429
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7939, K. 2019/3629
- TCDD Taşınmaz Kira Yönetmeliği (Madde 60-64)
- TEİAŞ Taşınmaz Kiraya Verme Yönetmeliği (Madde 61-63)
Yasal Uyarı: Bu makale, sunulan yargı kararları ve mevzuat hükümleri çerçevesinde hazırlanmış bir hukuki analiz olup, genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olayın kendine özgü koşulları, taraf sıfatları ve delil durumu farklılık gösterebileceğinden, makaledeki bilgilerin doğrudan uygulanması hak kaybına yol açabilir. Uyuşmazlıkların çözümü için mutlaka bir hukuk profesyonelinden destek alınmalıdır. Metinde geçen vaka analizleri anonimleştirilmiştir.
Ana Kategori Rehberi
Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.