Kira ve Tahliye Davaları kategorisindeki güncel hukuki gelişmeler, mevzuat değişiklikleri ve içtihat analizleri.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli artışı TÜFE on iki aylık ortalamalarla sınırlandırılmış olup, beşinci yılın sonundaki hak ve nesafet tespiti ile on yıllık uzama süresi sonunda tanınan sebepsiz fesih hakkı uyuşmazlıkların temel eksenini oluşturur.
Kira hukukunda aynı taşınmaz için düzenlenen birden fazla sözleşme arasındaki öncelik-sonralık ilişkisi ve bedel muvazaası, ispat yükü ve gerçek iradenin tespiti ekseninde çözümlenmektedir. Kiralayan tarafın birden fazla olması durumunda ise tahliye istemli takip ve davalarda mecburi dava arkadaşlığı usuli bir dava şartıdır.
Ecrimisil, malik olmayan kötü niyetli zilyedin taşınmazı haksız kullanımı nedeniyle ödemekle yükümlü olduğu, en azı kira geliri karşılığı olan özel bir tazminat türüdür. Bu tazminatın hüküm altına alınabilmesi için haksız işgalin varlığı, zilyedin kötü niyeti ve mülkiyet hakkına müdahale unsurlarının bir arada bulunması gerekir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanıyan bozucu yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanımı, kira sözleşmesinin toplam süresi ile kanuni uzama sürelerinin teknik ayrımına, yazılı bildirim sürelerine ve sözleşmenin yenilenmesi (tecdid) durumunda sürenin sıfırlanması kuralına sıkı sıkıya bağlıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması; dava açma süreleri ile ihtar koşullarının kamu düzenine ilişkin usul kuralları dairesinde yerine getirilmesi şarttır.
Kira sözleşmelerinin sona ermesi, kiralananın niteliğine göre genel hükümler veya konut ve çatılı işyeri kiraları rejimine tabidir. Fesih bildirim süreleri, on yıllık uzama süresi ve akde aykırılık nedeniyle tahliye süreçlerinde ispat yükü ile hak düşürücü süreler uyuşmazlığın çözümünde belirleyici rol oynar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında beş yıllık sürenin dolmasıyla başlayan hak ve nesafet dönemi, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasındaki dengeyi tesis eder. Dava açma süreleri, ihtarname tebliği ve sözleşmedeki artış kayıtlarının zamanaşımı ile hak düşürücü sürelere etkisi yargılama usulünün çekirdeğini oluşturmaktadır.