Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Dava Şartı ve Aynen Taksim Hiyerarşisi
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk süreci, dava açma hakkının ön şartı haline gelmiş olup; usul ekonomisi ve hak düşürücü sürelerin korunması açısından son tutanağın ibrazı ile aynen taksim taleplerinin önceliklendirilmesi yargılamanın esasını belirlemektedir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet birliğinin sona erdirilerek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan, çift taraflı (actio duplex) nitelikteki davalardır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, bu dava türünde 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartıdır. Adliye pratiğinde, mülkiyet hakkının özüne dokunan bu uyuşmazlıklarda mahkemeler, öncelikle mülkiyetin aynen taksim yoluyla bölüştürülüp bölüştürülemeyeceğini resen araştırmakla yükümlüdür; satış suretiyle ortaklığın giderilmesi ancak aynen taksimin hukuken veya fiilen imkansız olduğu hallerde başvurulan ikincil bir yoldur.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Dava Şartı ve Usulü
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması zorunludur. Bu süreçte hazırlanan son tutanak, davanın açılması için gerekli olan usuli bir anahtardır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar, HMK m. 114/2 ve m. 115/2 uyarınca herhangi bir esasa girilmeksizin dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmektedir.
"6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 2. fıkrasının 4. cümlesine göre arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır... Dava açılmadan önce arabulucuya hiç başvurulmamış olması dava şartı yokluğu sebebiyle davanın reddini gerektiren bir husustur."
Kaynak: T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi - Esas No: 2023/1606 - Karar No: 2023/1486
Belgeyi Gör: T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 8. HUKUK DAİRESİ
Arabuluculuk Sürecinin Hak Düşürücü Sürelere ve Zamanaşımına Etkisi
Arabuluculuk bürosuna yapılan başvuru ile son tutanağın düzenlendiği tarih arasında geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin işlemesini durdurur. Bu kural, özellikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya belirli hakların kullanımında sürelerin daraldığı durumlarda hayati önem taşır.
"6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu' nun 18/A maddesinin 15. Fıkrasında 'Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez' şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre arabuluculukta geçen süreler de dikkate alınarak yapılan incelemede iş bu davada davacıya, kendisine..."
Kaynak: T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi - ID: 0194ce0a-c580-7183-948c-61453afb00c0
Belgeyi Gör: T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ
İlk Toplantıya Katılmamanın Yargılama Giderlerine Etkisi
7531 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun m. 18/A-11 fıkrasında yapılan değişiklik, arabuluculuk sürecindeki ciddiyeti korumayı amaçlar. Taraflardan birinin geçerli mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması halinde, bu taraf davada haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine hükmedilecek vekalet ücretinin yarısına karar verilir. Bu düzenleme, ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların sürece dahil edilmesini teşvik etmektedir.
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesinde Hukuki Hiyerarşi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 699 uyarınca, paylaşma kural olarak malın aynen bölüşülmesiyle, bu mümkün değilse satış yoluyla yapılır. Mahkeme, paydaşlardan birinin aynen taksim istemi bulunması halinde, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatını dikkate alarak aynen bölüştürmenin mümkün olup olmadığını resen incelemek zorundadır.
| Yöntem | Uygulanma Şartı | Temel Karar Merci | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|---|
| Aynen Taksim | Malın değer kaybı olmaksızın bölünebilir olması | Mahkeme / Bilirkişi Heyeti | TMK m. 699/2 |
| Kat Mülkiyeti Tesisi | Yapının kat mülkiyetine uygun olması | Mahkeme / Belediye Fen İşleri | 634 S.K. Ek m. 1 |
| Pazarlıkla Satış | Tüm paydaşların oybirliği ile mutabık kalması | Paydaşların İradesi | TMK m. 699/3 |
| Açık Artırma | Taksim imkansızsa veya paydaşlar anlaşamazsa | Satış Memurluğu | İİK m. 121-129 |
Kat Mülkiyeti Tesisi Yoluyla Taksim
Taşınmaz üzerinde bir yapı bulunması durumunda, ortaklığın giderilmesi talebi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti tesisi yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bu yöntem, bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesini sağlar. Ancak bunun için yapının imar mevzuatına uygun olması ve bağımsız bölümlerin paylar arasında denkleştirilebilir olması gerekir.
"Dava, davacı ile davalıların müştereken malik bulundukları taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesi istemine ilişkindir... 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının ek 1. maddesi; bu yasanın uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini öngörmüştür."
Kaynak: (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi - Esas No: 2006/5473 - Karar No: 2006/6840
Belgeyi Gör: (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi 2006/5473 E. , 2006/6840 K.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi ve İhale Süreci
Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilir. Satış, kural olarak halka açık artırma yoluyla yapılır. Ancak tüm paydaşlar satışın kendi aralarında yapılacağı konusunda oybirliğiyle anlaşırlarsa, satış sadece ortaklar arasında gerçekleştirilir (TMK m. 699/3).
Satış Kararının Kapsamı ve Takyidatlar
Satış kararında mahkeme, taşınmaz üzerindeki intifa hakkı, rehin veya diğer sınırlı ayni hakların akıbetini de belirlemelidir. Özellikle intifa hakkı ile yüklü bir taşınmazın satışı söz konusu olduğunda, bu hakkın satış bedeline mi yansıtılacağı yoksa mülkiyetle birlikte mi intikal edeceği kararda açıkça belirtilmelidir.
"Davalının, 11.02.2002 tarihindeki intifa hakkı davacılara ait toplam 6/8 hisse üzerinde olup, izale-i şuyu davası sonucunda: 17.10.2002 tarihli kararla, 15 nolu dairenin üzerindeki intifa hakkı ile yükümlü olarak satışı suretiyle, ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olduğuna göre, izale-i şuyuu satışı sonucunda davacıların satın aldığı 2/8 tam mülkiyet üzerinde de davalının öncesinde intifa hakkının bulunup bulunmadığının araştırılıp, saptanması gerekmektedir."
Kaynak: 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2009/14527 - Karar No: 2010/958
Muhdesat İddiaları ve Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri
Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde, paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla inşa ettiği yapı veya ağaçlar (muhdesat) bulunabilir. Eğer bu muhdesatın aidiyeti konusunda tüm paydaşlar hemfikirse, satış bedeli dağıtılırken muhdesatın değeri inşa eden tarafa verilir. Ancak çekişme varsa, "muhdesatın aidiyeti" davası açılması için taraflara süre verilir ve bu dava bekletici mesele yapılır.
İyileştirme Giderlerinin Tahsili Süreci
Paydaşın taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların iadesi, ortaklığın giderilmesi davası içinde bir alacak davası olarak görülemez. Bu masraflar, satışın gerçekleşmesinden ve paydaşların bu artıştan ekonomik fayda sağlamasından sonra sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir.
"Paydaşlığın giderilmesine konu olan mala paydaşlar tarafından faydalı ve zaruri masraf yapmış ise, bu masraf diğer paydaşlardan ancak paydaşlığın satış yolu ile giderilp satış bedelinin kendisine verilmesinden sonra, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir... BK.61 vd. Maddeleri hükmüne göre istenebilir."
Kaynak: 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/11908 - Karar No: 2012/16510
Kaçak Yapılar ve İmar Mevzuatına Aykırılıklar
Yargıtay uygulamasında, tapulu arazi üzerindeki imara aykırı veya kaçak yapılar, taşınmazın değerlemesinde ayrı bir kalem olarak dikkate alınmaz; ancak bu yapıların arsa değerine kattığı artış, satış bedelinin paylaşımında önem arz eder. İzale-i şuyu satışında, sadece tapuda kayıtlı vasıf ve alan üzerinden satış yapılır.
"Satış dosyasında; satış memurluğunca satışa karar verilen tapulu dükkanın üstünde üç kaçak kat olduğu beyan edilerek bu katların değer tespiti yapılamadan sadece tapuya kayıtlı olan arsa ve zemin kattaki dükkan için değer tespiti yapılmış... Dava konusu olan dükkan üstündeki 1. kat davacıların murisi tarafından yapıldığı tarafların kabulündedir. Bu konuda bir uyuşmazlık yoktur."
Kaynak: 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2011/2715 - Karar No: 2011/2797
Elbirliği Mülkiyetinde Paydaşlar Arası El Atmanın Önlenmesi
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, kural olarak ortaklar birbirlerine karşı el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) davası açamazlar. Aradaki uyuşmazlık mülkiyetin paylaşımı niteliğinde olduğundan, çözüm ancak ortaklığın giderilmesi davası ile mümkündür.
"Murisin terekesi elbirliği mülkiyeti rejimine tabidir. Elbirliği mülkiyetinde (TMK m.701), hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı, elbirliği ile ortaklara aittir. Ortaklar, elbirliği mülkiyetiine tabi taşınmazın tamamının maliki olduklarından, birbirlerine karşı elatmanın önlenmesi gibi bir talepte bulunamaz. Uyuşmazlık, ancak taşınmazın taksimi ya da açılacak izale-i şuyu davası sonucu çözümlenebileceğinden, davanın reddi doğrudur."
Kaynak: 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2010/8336 - Karar No: 2010/9804
Fiili Taksim ve Ahde Vefa İlkesi
Paylı mülkiyette paydaşlar arasında uzun süredir devam eden ve her paydaşın belirli bir kısmı kullandığı "fiili taksim" mevcutsa, bu durum korunmalıdır. Ancak bu durumun korunması, resmi bir paylaşma yapılana veya ortaklığın giderilmesi davası açılana kadar geçerlidir. Fiili taksimin varlığı, el atmanın önlenmesi davalarında savunma olarak ileri sürülebilir.
"Taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse; kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun resmi taksim yapılana veya ortaklığın giderilmesine kadar 'ahde vefa' (söze sadakat) kuralı doğrultusunda korunması gerekir."
Kaynak: (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2011/8404 - Karar No: 2011/10620
Belgeyi Gör: (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2011/8404 E. , 2011/10620 K.
İcra Takibinde Ortaklığın Giderilmesi ve Yetki Belgesi
Borçlu ortağın taşınmazdaki hissesi üzerine haciz koyan alacaklı, İİK m. 121 uyarınca icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu durumda alacaklı, borçlunun halefi sıfatıyla hareket eder.
Alacaklı Tarafından Açılan Davalarda Satış İsteme Süresi
Yetki belgesine dayalı olarak açılan izale-i şuyu davalarında, alacaklının haczinin düşmemesi için belirli süreler içinde satış istemiş olması gerekir. İcra mahkemesinden yetki alındıktan sonra makul sürede dava açılmaması veya davanın sonuçlanmasından sonra satışın istenmemesi haczin düşmesine yol açabilir.
"İştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazın tapu kaydına haciz koyan alacaklının İ.İ.K.'nun 106. maddesinde öngörülen iki sene içinde İ.İ.K.'nun 121. maddesine göre icra hukuk mahkemesinden yetki belgesi alıp, izale-i şuyu davası açması halinde süresinde satış istemiş sayılır... Şikayet olunan yetki alıp iki sene içerisinde izale-i şuyu davası açmakla birlikte, izale-i şuyu kararından itibaren İİK’nun 106. maddesinde belirlenen 2 yıllık süre içerisinde satış talebinde bulunmamıştır. Bu durumda, şikayet olunanın haczinin düştüğü kabul edilerek..."
Kaynak: 23. Hukuk Dairesi - Esas No: 2011/4679 - Karar No: 2012/1601
Tarımsal Arazilerde Ortaklığın Giderilmesi Kısıtlamaları
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarımsal arazilerin bölünmesini engellemek amacıyla ortaklığın giderilmesi davalarında bazı kısıtlamalar getirmiştir. Tarımsal arazilerde aynen taksim ancak asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altına düşülmemesi şartıyla mümkündür.
Uzman Arabuluculuk Gerekliliği
Tarımsal üretim sözleşmelerinden veya tarım arazilerinin mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci, bu konuda uzmanlık eğitimi almış arabulucular eliyle yürütülür.
"Tarımsal üretim sözleşmesinden doğan davalarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır... Arabulucu, adli yargı ilk derece mahkemesi adalet komisyonu başkanlıklarına bildirilen sözleşmeli üretim konusunda uzmanlık eğitimi almış olan arabulucular listesinden adliye arabuluculuk bürosu tarafından puanlama yöntemiyle belirlenir."
Kaynak: Tarımsal Üretim Sözleşmesinden Doğan Hukuk Uyuşmazlıklarına İlişkin Arabuluculuk Yönetmeliği - Madde 4-5
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Görev ve Yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer ortaklık konusu mal birden fazla taşınmazı kapsıyorsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m. 12).
Miras Ortaklığına İlişkin Özel Yetki Kuralları
Miras kalan mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında yetki, mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak bu durum, mirasın paylaştırılmasına dair davalarla sınırlı olup, paylı mülkiyete dönüştükten sonra açılan davalarda taşınmazın aynına ilişkin genel yetki kuralları uygulanır.
Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücretinin Tahsili
Ortaklığın giderilmesi davaları kazanan-kaybeden tarafın olmadığı, tüm paydaşların yararına sonuçlanan davalar olduğundan; yargılama giderleri ve vekalet ücreti, tüm paydaşların payları oranında paylaştırılır. Davayı açan tarafın yaptığı masraflar, satış bedelinden öncelikle mahsup edilerek iade edilir.
"Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir."
Kaynak: 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu - Madde 18/A-11 (Değişik: 7/11/2024-7531/25 md.)
Sıkça Sorulan Sorular
1. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi? Hayır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca arabuluculuk bu davalarda dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı sunulmadan açılan davalar esasa girilmeden usulden reddedilir.
2. Paydaşlardan birine ulaşılamaması durumunda ortaklığın giderilmesi davası nasıl ilerler? Adresi bilinmeyen veya ulaşılamayan paydaşa ilanen tebligat yapılarak taraf teşkili sağlanır. Arabuluculuk aşamasında da tarafa ulaşılamazsa arabulucu "ulaşılamadı" şeklinde son tutanak düzenler ve bu tutanakla dava açılabilir.
3. Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin haczinin olması davanın açılmasına engel midir? Engeller oluşturmaz. Mahkeme, satış kararı verirse taşınmaz üzerindeki tüm takyidatlar (haciz, ipotek vb.) satış bedeli üzerinden ilgililerine ödenmek üzere hüküm altına alınır. Ancak satışın gerçekleşmesi için hacizli payın sahibi olan borçlunun hissesine düşen bedelin alacaklıya ödenmesi gerekir.
4. Aynen taksim istenmesine rağmen mahkeme neden satış kararı verebilir? Mahkeme resen veya talep üzerine bilirkişi incelemesi yaptırır. Eğer taşınmazın bölünmesi halinde ekonomik değerinde önemli bir azalma olacaksa veya imar mevzuatı (asgari parsel büyüklüğü vb.) bölünmeye izin vermiyorsa mahkeme aynen taksim talebini reddederek satışa karar verir.
Kaynakça
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu.
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
- 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
- 7531 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.
- Tarımsal Üretim Sözleşmesinden Doğan Hukuk Uyuşmazlıklarına İlişkin Arabuluculuk Yönetmeliği.
- T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi - Esas No: 2023/1606 - Karar No: 2023/1486.
- T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi - Karar ID: 0194ce0a-c580-7183-948c-61453afb00c0.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/11908 - Karar No: 2012/16510.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Esas No: 2010/8336 - Karar No: 2010/9804.
Yasal Uyarı: Bu makale, ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin genel hukuki bilgilendirme amacıyla kaleme alınmış olup, hiçbir şekilde somut bir olay için hukuki tavsiye veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Hukuki uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak adına bir hukuk profesyonelinden destek alınması tavsiye edilir.
Ana Kategori Rehberi
Bu konunun genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.