İhalenin Feshi Sebepleri ve İcra İhalesi İptal Davası Uygulama Rehberi

İcra hukukunda taşınır veya taşınmaz malların cebri icra yoluyla satışı, mülkiyet hakkının kamu gücü eliyle el değiştirdiği en kritik aşamadır. İhalenin feshi davası, bu sürecin kanuna, ahlaka ve tarafların menfaatine uygun yürütülüp yürütülmediğinin denetlendiği bir hukuki koruma mekanizmasıdır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 134 çerçevesinde şekillenen bu süreç, 7343 sayılı Kanun ile yapılan köklü değişiklikler ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarıyla sıkı usul kurallarına bağlanmıştır.

İcra İhalesinde Şikayet ve İptal Mekanizması

İhalenin feshi, teknik anlamda bir "dava" değil, icra mahkemesine yöneltilen bir "şikayet" türüdür. İhalenin yapıldığı andan itibaren yedi gün içinde ileri sürülmesi gereken bu şikayet, ihalenin mülkiyeti nakleden etkisini askıya alır. İhalenin feshini gerektiren sebepler kanunda numerus clausus (sınırlı sayıda) olarak belirtilmemiş, genel bir çerçeve çizilmiştir. Temel ilke, artırmaya konu malın kanuna ve ahlaka uygun şekilde, alacaklı ve borçlunun menfaatine en uygun koşullarda paraya çevrilmesidir.

"İİK’nın 134 üncü maddesinde ihalenin feshi sebepleri tek tek belirtilerek gösterilmemiştir... Artırmaya konu taşınır veya taşınmaz mal, kanuna ve ahlaka uygun surette alacaklının ve borçlunun menfaatine en uygun şekilde ihale edilir ve paraya çevrilirse, sonuçta alacaklı, alacağını tahsil edecek borçlu da borcundan kurtulacaktır. Bu şartlara uygun olmadan gerçekleşen her aykırılık, ihalenin feshi sebebi olacaktır."

Kaynak: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2021/92 - Karar No: 2023/106

Belgeyi Gör

Uygulamada ihalenin feshi nedenleri; ihaleye fesat karıştırılması, artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalar, ihale anındaki usulsüzlükler ve malın esaslı niteliklerinde hata olmak üzere dört ana başlıkta toplanmaktadır. Bu nedenlerin her biri, şikayetçinin menfaatinin zarar gördüğü (muhtel olduğu) gerçeği ile desteklenmelidir.

Aktif Husumet ve Dava Açma Ehliyetine Sahip İlgililer

İhalenin feshini isteyebilecek kişiler İİK m. 134/2’de sınırlı olarak sayılmıştır. Kanun koyucu, ihale sürecinin gereksiz şikayetlerle uzatılmasını önlemek amacıyla sadece belirli kişilere bu hakkı tanımıştır. Bu kişiler; satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer (taşınmazlar için) ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerdir.

İlgili Taraf	Dava Açma Hakkı	Teminat Şartı (7343 S.K. Sonrası)
Borçlu	Var	Yok
Satış İsteyen Alacaklı	Var	Yok
Tapu Sicilindeki İlgililer	Var	Yok
Sınırlı Ayni Hak Sahipleri	Var	Yok
Pey Süren Katılımcılar	Var	İhale Bedelinin %5'i oranında

Editörün Notu: Tapu sicilindeki ilgili kavramı geniş yorumlanmaktadır. Örneğin, satışa konu olmayan ancak aynı taşınmazda payı bulunan diğer paydaşlar da ihalenin feshini isteyebilir. Zira cebri artırmalarda şufa (önalım) hakkı kullanılamadığından, paydaşın mülkiyet yapısındaki değişikliğe karşı hukuki yararı mevcuttur.

"İİK'nun 134/2. maddesinde ihalenin feshini isteyebilecek kişiler arasında (tapu sicilindeki ilgililer) de gösterilmiştir... Medeni Kanunun 733/1. maddesine göre cebri artırmalarda onalım hakkı da kullanılamayacağına göre, payı satış konusu olmayan diğer paydaşa fesih isteme hakkı tanınması gerekir."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2005/4680 - Karar No: 2005/7905

Belgeyi Gör

İhalenin Feshi Sebeplerinin Dörtlü Kategorizasyonu

Yargıtay ve doktrin, ihalenin feshi sebeplerini dört temel grupta tasnif ederek adliye pratiğinde uygulama kolaylığı sağlamıştır. Bu kategorizasyon, şikayet dilekçesinin hukuki temelini oluştururken stratejik öneme sahiptir.

1. İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması

İhaleye fesat, katılımcıların serbest rekabetini engelleyen, fiyatın suni olarak düşük kalmasına neden olan ahlaka aykırı davranışları kapsar. Örnek olarak; katılımcılara ihaleye girmemeleri için para teklif edilmesi, tehdit veya gizli anlaşmalar yapılması verilebilir.

2. Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler

Satış kararının alınmasından ihale anına kadar geçen süreçteki usulsüzlüklerdir. Satış ilanının ilgililere tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliği bu kategorideki en yaygın fesih nedenidir. Ayrıca kıymet takdirinin üzerinden iki yıldan fazla zaman geçmesi veya kıymet takdirinin hiç tebliğ edilmemiş olması da bu kapsamdadır.

3. İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler

İhale salonunda gerçekleşen, ilan edilen saatten önce veya sonra ihale yapılması, tellalın görevini yapmaması, en yüksek bedeli verene ihale edilmemesi gibi usul hatalarıdır. İİK m. 129 uyarınca ihale bedelinin, muhammen bedelin %50'sini ve satış masraflarını karşılamaması da bir ihale anı usulsüzlüğüdür.

4. Alıcının Malın Esaslı Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmesi

Borçlar Kanunu (TBK m. 281) kapsamında mütalaa edilen bu sebep, genellikle taşınmazın imar durumu, yüzölçümü veya niteliği hakkındaki yanlış bilgilerin şartnameye yazılması durumunda alıcı tarafından ileri sürülür.

İhaleye Fesat Karıştırılması ve İspat Kriterleri

İhaleye fesat karıştırıldığı iddiası, somut delillerle ispatlanması gereken en ağır fesih nedenlerinden biridir. Soyut iddialar veya tahminler üzerine ihalenin feshi yoluna gidilemez. Yargıtay, fesat olgusunun ispatında tanık beyanlarını dinlemekle birlikte, bu beyanların olayla örtüşen, tutarlı ve rasyonel olmasını aramaktadır.

"Şikayetçi borçlunun, ihaleye katılmak isteyen M.Y.'ya, ihale alıcısı ve damadı A.G.'in 4.000,00 TL vermeyi teklif ederek bu hususta anlaşmaları suretiyle ihaleye girmesini engelleyerek ihaleye fesat karıştırıldığından bahisle ihalenin feshini talep ettiği görülmektedir... Şikayetçi borçlunun soyut iddiası dışında fesat olgusu ispat edilemediği... mahkemece ihalenin feshi isteminin reddi yerine kabulü isabetsizdir."

Kaynak: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - Esas No: 2013/12-162 - Karar No: 2013/1572

Belgeyi Gör

Pratikte ihale salonu önünde yapılan pazarlıklar veya katılımcıların birbiriyle hısımlık ilişkisi içinde olması tek başına fesat sayılmamakta, bu durumun ihale bedeline ve katılım sayısına doğrudan etki edip etmediği incelenmektedir. Eğer ihale bedeli muhammen bedelin çok üzerindeyse, fesat iddiasının zarar unsuru ile bağıntısı kesilebilmektedir.

Satış İlanı Tebligatındaki Usulsüzlüklerin İptal Etkisi

İİK m. 127 uyarınca, taşınmaz satışlarında satış ilanının borçluya, alacaklıya ve tapu sicilindeki ilgililere tebliği zorunludur. Satış ilanı tebliğ edilmeksizin yapılan bir ihale, kamu düzenine aykırılık teşkil etmese de kanunun emredici hükmünün ihlali nedeniyle başlı başına bir fesih sebebidir. Tebligatın usulsüzlüğü (örneğin muhatap yerine ehil olmayan yakınına yapılması), şikayetçinin ihaleyi öğrenmesini engellediği için hak kaybına yol açar.

"Satış ilanının, anılan yasal düzenleme ve yönetmelik hükmü uyarınca muhatap borçlunun adreste bulunup bulunmadığı tespit edilmeksizin aynı konutta yeğenine tebliğ edilmesi usulsüzdür. İİK'nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya tebliğ edilmelidir. Borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebidir."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2014/33076 - Karar No: 2015/4464

Belgeyi Gör

Uygulama Notu: Menkul (taşınır) ihalelerinde, İİK m. 114 gereği satış ilanının borçluya tebliği zorunlu değildir. Ancak icra müdürü satış kararında tebliğe karar vermişse, bu kararın gereği yerine getirilmelidir. Aksi halde bu durum, borçlunun hazırlık yapma hakkını zedelediği gerekçesiyle fesih nedeni olarak ileri sürülebilir.

Kıymet Takdirinin Kesinleşmemesi ve Değer Farkı Analizi

İhalenin feshi davasında en çok ileri sürülen iddialardan biri, taşınmazın değerinin düşük takdir edildiği veya kıymet takdiri raporunun tebliğ edilmediğidir. Kıymet takdirine ilişkin usulsüzlükler hazırlık işlemi mahiyetinde olduğundan, ihale aşamasına kadar şikayet konusu yapılabilir. Eğer kıymet takdiri borçluya hiç tebliğ edilmemişse, borçlu bu eksikliği ihalenin feshi davasında ileri sürebilir.

Bu durumda mahkeme, ihalenin yapıldığı tarih itibariyle taşınmazın değerini belirlemek üzere keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmalıdır. Şayet bilirkişi tarafından belirlenen değer, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerindeyse ve ihale bedeli bu yeni değerin altında kalmışsa zarar unsuru gerçekleşmiş sayılır.

"Kıymet takdir raporu, borçluya usulüne uygun tebliğ edilmediği için, kıymet takdirine ilişkin hususların ihalenin feshi davası sırasında mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir... belirlenen değerin ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi, muhammen bedelin altında olması halinde ise İİK'nun 134/8. maddesine göre zarar unsuru oluşmayacağından reddine karar verilmesi gerekir."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/8683 - Karar No: 2015/12602

Belgeyi Gör

İhale Bedelinin Muhammen Bedel ve Masrafları Karşılama Şartı

İİK m. 129, ihalenin geçerlilik şartı olarak bir "asgari bedel" belirlemiştir. Buna göre taşınmazın ihale edilebilmesi için teklif edilen bedelin; 1. Muhammen bedelin (taktir edilen kıymetin) %50'sini bulması, 2. Varsa rüçhanlı (öncelikli) alacakların toplamını aşması, 3. Satış ve paylaştırma masraflarını karşılaması zorunludur.

Masraflar kalemine; gazete ilan ücreti, tellaliye, cezaevi harcı ve dosya masrafları dahildir. Motorlu Taşıtlar Vergisi (MTV) gibi vergiler, rüçhanlı alacak kapsamında değerlendirilmemekte; dolayısıyla ihale bedelinin bunları karşılamaması tek başına fesih nedeni sayılmamaktadır.

"Satış kararı tarihi itibariyle uygulanması gereken İİK'nun 129. maddesinde; arttırma bedelinin, malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisini bulması... ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerektiğine ilişkin düzenleme yer almaktadır... taşınırın satış bedelinin, motorlu taşıtlar vergisi alacağını karşılaması gerekmez."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/14483 - Karar No: 2015/18813

Belgeyi Gör

Hak Düşürücü Süreler ve Tebliğden İtibaren Öğrenme Karinesi

İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen gözetilir. Ancak bazı istisnai durumlarda (örneğin satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya ihaledeki fesadın sonradan öğrenilmesi) bu süre öğrenme tarihinden itibaren başlar. Fakat her halükarda, ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih istenemez.

İlgililerin, ihalenin yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü "ıttıla peyda ettiği" (öğrenmiş olduğu) kabul edilir. Bu, yasal bir karinedir. Dolayısıyla, satış öncesi hazırlık işlemlerindeki (gazete ilanının usulsüzlüğü gibi) hatalar için sürenin ihale günü başladığı kabul edilmektedir.

Yeni Teminat Rejimi ve Para Cezasında Ölçülülük Denetimi

7343 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, borçlu ve alacaklı dışındaki kişilerin (örneğin pey süren katılımcıların) ihalenin feshi davası açabilmesi için ihale bedelinin %5'i oranında nakdi teminat yatırması zorunlu kılınmıştır. Teminatın yatırılmaması durumunda mahkeme iki haftalık kesin süre verir, bu sürede de eksiklik giderilmezse talep usulden reddedilir.

Davanın esastan reddi halinde ise davacı aleyhine "ihale bedelinin %10'una kadar" para cezasına hükmedilir. Eskiden maktu olarak %10 olan bu oran, güncel düzenleme ve Anayasa Mahkemesi kararları paralelinde "ölçülülük" ilkesi gereği mahkemece takdir edilmektedir.

"7343 sayılı Kanun'la değişik İİK'nın 134/5-3 maddesi gereğince fesih gerekçeleri ve fesih isteyenin sıfatı gözönünde bulundurulduğunda davanın ihale sürecini uzatmaya matuf olmadığı görülmekle, Anayasa'nın 13.maddesinde düzenlenen ölçülülük ilkesi de nazara alınarak ihale bedelinin %10' u olarak belirlenen para cezasının %5 oranında belirlenmesinin hak, nesafet ve ölçülülük ilkelerine uygun olacağı..."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2022/12660 - Karar No: 2023/19

Belgeyi Gör

Zarar Unsuru ve Hukuki Yarar Şartının İspatı

İİK m. 134/8 uyarınca, ihalenin feshini isteyen kişi, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu (zarara uğradığını) ispat etmek zorundadır. Sadece usul hatası olması ihalenin feshi için yeterli değildir; bu hatanın taşınmazın gerçek değerinde satılmasını engellediği veya şikayetçinin haklarını zedelediği kanıtlanmalıdır.

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, malın muhammen bedelinin (veya muhammen bedelin %100'ünün) üzerinde satılmış olması durumunda genellikle zarar unsurunun oluşmadığı kabul edilir. Zira bu durumda mal piyasa değerine veya üzerinde bir fiyata alıcı bulmuştur.

"Her ne kadar satış ilanı tebliğ usulsüzlüğü İİK’nun 127. maddesi gereğince tek başına ihalenin feshi nedeni ise de yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin, muhammen bedelin üstünde olması halinde zarar unsururu oluşmayacağından... anılan taşınmaza ilişkin davada hukuki yarar koşulunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2021/3188 - Karar No: 2021/4475

Belgeyi Gör

İhalenin Feshi Davasında Yargılama Usulü ve HMK 150 İstisnası

İhalenin feshi davası ivedi işlerden sayılır. İİK m. 134/4 uyarınca, mahkeme talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapmak zorundadır. İlginç bir usul kuralı olarak; ihalenin feshi şikayetlerinde taraflar gelmese dahi mahkeme dosya üzerinden veya mevcut delillere göre karar vermekle yükümlüdür. Bu nedenle, genel hukuk yargılamasındaki HMK m. 150 (dosyanın işlemden kaldırılması) kuralı bu davalarda uygulanmaz.

"İİK.nun 134/2. maddesi; '...ihalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi takip tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir ...' şeklinde düzenlenmiştir... mahkemece şikayetin esası incelenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, somut olayda uygulanma imkanı bulunmayan HMK'nun 150. maddesi uyarınca 'dosyanın işlemden kaldırılması' ... isabetsizdir."

Kaynak: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi - Esas No: 2015/8817 - Karar No: 2015/10570

Belgeyi Gör

Pratik Uygulama Notları ve Dosya Takibi Yol Haritası

İhalenin feshi sürecini yöneten profesyoneller için adliye pratiğinde şu adımların takibi risk analizi açısından kritiktir:

1. Süre Kontrolü: İhalenin yapıldığı gün dahil edilerek 7 günlük şikayet süresi hesaplanmalıdır. Tebligat usulsüzlüğü iddiası varsa, öğrenme tarihinin ispatı için deliller (UYAP kayıtları vb.) dilekçeye eklenmelidir.
2. Dosya İncelemesi: İcra dairesindeki satış dosyasında yer alan tebligat mazbataları, gazete ilanları ve özellikle "satış masrafları tablosu" titizlikle incelenmelidir. Masrafların eksik hesaplanması en somut fesih nedenlerinden biridir.
3. Kıymet Takdiri Analizi: Eğer kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçmişse, bu durum "eski kıymet" nedeniyle doğrudan fesih sebebidir.
4. Teminat Yatırma: Pey süren bir kişi adına dava açılıyorsa, teminatın müracaat anında yatırılması davanın usulden reddini önler.
5. Para Cezası Riski: Davanın reddi ihtimaline binaen müvekkil, ihale bedelinin %10'una kadar çıkabilecek para cezası konusunda bilgilendirilmelidir.

Editörün Notu: İhalenin feshi davası açılması, ihale alıcısının ihale bedelini yatırma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ancak ihale kesinleşene kadar taşınmazın tapuda tescili yapılamaz ve alıcıya teslim edilemez. Alıcının bu süreçte ödediği bedelin nemalandırılmasını talep etme hakkı saklıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İhalenin feshi davası sürerken ihale alıcısı ihale bedelini yatırmazsa ne olur? İİK m. 133 uyarınca ihale iptal edilir (düşürülür). Ancak bu durum, derdest olan ihalenin feshi davasının "konusuz" kaldığı anlamına gelmez. İhale alıcısının iki ihale arasındaki farktan sorumlu olması söz konusu olabileceğinden, ihalenin feshi davasında hukuki yarar devam eder ve mahkeme işin esasına girerek karar vermelidir.

2. Tasarrufun iptali davasının bozulması, yapılan ihaleyi kendiliğinden fesheder mi? Tasarrufun iptali ilamına dayalı olarak yapılan bir ihalede, dayanak ilamın ihale tarihinden sonra bozulması tek başına bir fesih nedeni değildir. Ancak ihale tarihinden önce bir bozma kararı verilmişse ve buna rağmen satış yapılmışsa, İİK m. 40 gereği icra işlemleri duracağından ihale feshedilmelidir.

3. Satış ilanının asile (borçluya) tebliğ edilmesi gerekirken vekile tebliğ edilmesi fesih nedeni midir? Hayır. Tebligat Kanunu uyarınca vekili olan işlerde tebligatın vekile yapılması zorunludur. Ancak tam tersi durumda; yani vekili varken asile yapılan tebligat usulsüzdür ve borçlunun haklarını kullanmasını engellediği ölçüde fesih nedeni sayılabilir. Taşınır (menkul) ihalelerinde ise satış ilanı tebliği zorunlu olmadığından bu durum genellikle fesih sonucu doğurmaz.

4. İhale bedeli muhammen bedelin çok üzerindeyse mahkeme ihaleyi yine de feshedebilir mi? Evet, ancak bu durum istisnadır. Eğer usulsüzlük "kamu düzenini" ilgilendiren bir fesat olgusu ise veya malın esaslı niteliklerinde alıcıyı hataya düşüren büyük bir eksiklik varsa bedelin yüksekliği fesihe engel değildir. Fakat tebligat usulsüzlüğü gibi durumlarda, bedel muhammen bedelin çok üzerindeyse mahkemeler genellikle "zarar unsuru oluşmadığı" gerekçesiyle davanın reddine karar vermektedir.

Kaynakça

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2021/92, Karar No: 2023/106.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2022/12660, Karar No: 2023/19.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/3188, Karar No: 2021/4475.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2015/8817, Karar No: 2015/10570.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2014/33076, Karar No: 2015/4464.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2005/4680, Karar No: 2005/7905.

---

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, kesin bir hukuki sonuç vaat etmemektedir. İcra ve iflas hukuku süreçleri yüksek usul hassasiyeti gerektirdiğinden, somut olay özelinde profesyonel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir. İçerikteki görüşler 2026 yılı güncel yargı eğilimlerini yansıtmakta olup, mevzuat değişiklikleri saklıdır.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Ceza Muhakemesi Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.