Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfa süreci, Tapu İptali ve İpoteklerin Fekki: Adliye Pratiğinde Güncel İçtihat Analizi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Çift Tipli Karma Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS), yüklenicinin finansmanını bizzat sağlayarak arsa sahibi tarafından gösterilen taşınmaz üzerine bir yapı inşa etme borcu altına girdiği, arsa sahibinin ise bu yapıya karşılık mülkiyetindeki arsa paylarının bir kısmını yükleniciye devretmeyi üstlendiği çift tipli ve karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşme, bünyesinde hem bir eser sözleşmesini (istisna) hem de taşınmaz satış vaadini barındırmaktadır. Türk Medeni Kanunu m. 706, Borçlar Kanunu m. 213 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca, bu sözleşmelerin geçerliliği noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır; adi yazılı şekilde akdedilen sözleşmeler kural olarak geçersizdir.

Ancak yargı pratiğinde, şekil şartına uyulmamasının sonuçları hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m. 2) çerçevesinde yumuşatılmaktadır. Eğer geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar edimlerini önemli oranda ifa etmişlerse veya arsa payı tapuda yükleniciye devredilmişse, artık şekil noksanlığı ileri sürülerek sözleşmenin geçersizliği iddia edilemez.

"Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan 'inşaat sözleşmesi'; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken 'mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme'dir. Bu nedenle, 'arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri'nin noterde 'düzenleme' biçiminde yapılması gerekmektedir."

Kaynak: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, Esas No: 2012/5443, Karar No: 2012/7269 Belgeyi Gör: 23. Hukuk Dairesi 2012/5443 E. , 2012/7269 K.

Şekil Şartının İstisnaları ve Geçerlilik Kazanma Koşulları

Sözleşmenin adi yazılı yapılmasına rağmen geçerli kabul edildiği durumlar sınırlı sayıdadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı kararı uyarınca iki temel istisna mevcuttur:

1. Edimlerin Büyük Oranda İfası: Yüklenicinin inşaatı tamamlamış veya reddolunmayacak bir seviyeye (%90 ve üzeri) getirmiş olması halinde, arsa sahibinin geçersizlik iddiası dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.
2. Tapu Devrinin Gerçekleşmesi: Sözleşme gereği yükleniciye veya gösterdiği üçüncü kişilere tapu devri yapılmışsa, sözleşme başlangıçtan itibaren geçerli hale gelir.

Uygulama Notu: Şekil Eksikliğinde Tazminat Talepleri

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak gecikme tazminatı veya cezai şart talep edilmesi mümkün değildir. Ancak sözleşme ifa edilmemiş olsa dahi, taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler. Eğer inşaat %65 seviyesinde kalmış ve tapu devri yapılmamışsa, sözleşme hala geçersizdir ve arsa sahibi bu aşamada gecikme tazminatı davası açamaz.

Yüklenicinin Temerrüdü ve İnşaat Süresinin Hesaplanması

Yüklenicinin borcunu kararlaştırılan sürede ifa etmemesi, arsa sahibine seçimlik haklar tanıyan bir temerrüt halidir. İnşaat süresi kural olarak inşaat ruhsatının alınmasından itibaren başlar. Sözleşmede ruhsat alımı için yükleniciye bir süre tanınmışsa (örneğin 12 ay), inşaat süresi bu sürenin bitiminden veya ruhsatın fiilen alındığı tarihten itibaren işler. Ancak sürelerin "kesin vade" mi yoksa "düzenleyici süre" mi olduğu, sözleşmenin feshine ilişkin irade açıklamalarında belirleyicidir.

"17/05/2010 tarihli resmi şekilde yapılan son kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. maddesine göre inşaat süresinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olduğu, sözleşmenin 8. maddesine göre inşaat ruhsatının sözleşmenin imzalanmasından itibaren 12 ay içinde alınması gerektiği, ancak söz konusu maddenin devamı göz önünde bulundurulduğunda söz konusu sürenin kesin vade niteliğinde olmadığı, söz konusu maddenin devamında bu sürede ruhsat alınmaması halinde sözleşmenin feshedilmeyerek çalışmaların takip edileceği düzenlenmiştir."

Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2023/2348, Karar No: 2023/2388 Belgeyi Gör: 6. Hukuk Dairesi 2023/2348 E. , 2023/2388 K.

İnşaat Süresine Eklenecek İlave Süreler

Davalının kusurundan kaynaklanmayan nesnel engeller (imar değişiklikleri, yürütmeyi durdurma kararları, mücbir sebepler) inşaat süresine eklenir. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık, 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uygulamaları nedeniyle tapu tescilinin gecikmesidir. Bu durumlarda mahkeme, bilirkişi marifetiyle bu engellerin ne kadar süre gecikmeye sebebiyet verdiğini tespit ederek teslim tarihini revize etmelidir.

Geçici Kabul ve İskan Ruhsatı İlişkisi

Hukuki teslim, binanın sözleşmeye ve projeye uygun olarak bitirilip yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasıyla gerçekleşir. Sözleşmede "anahtar teslim" ibaresi varsa veya iskan yükümlülüğü yükleniciye aitse, fiilen oturum başlasa dahi iskan alınmadığı sürece gecikme tazminatı işlemeye devam eder. Fiili teslimde ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olması, cezai şart talebini ortadan kaldırmaz.

Arsa Sahibinin Tapu İptal ve Tescil Hakkı ile Takyidatların Tasfiyesi

APKİS kapsamında yükleniciye yapılan arsa payı devirleri "avans" niteliğindedir. Yüklenici, sözleşmedeki edimini (binayı teslim borcu) tam olarak yerine getirmediği sürece bu paylara nihai olarak hak kazanamaz. İnşaatın bitirilmemesi veya sözleşmenin feshi durumunda arsa sahibi, yüklenici üzerine kayıtlı veya yükleniciden pay alan kötüniyetli üçüncü kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.

"Davacının davalı yüklenici şirkete aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmazının tapusunu devrettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili tapuda herhangi bir şerh bulunmamakta ise de, sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan yüklenicinin iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payını hak etmediği bir aşamada arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli veya küçük bir araştırma ile belirlenebilir olduğu halde dava konusu taşınmaz üzerine konan ipotek şerhlerinden dolayı davalı bankanın iyiniyetli olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir."

Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/1793, Karar No: 2025/1267 Belgeyi Gör: 6. Hukuk Dairesi 2024/1793 E. , 2025/1267 K.

İpoteklerin Fekki ve Bankaların İyiniyet Savunması

Yükleniciye devredilen paylar üzerine, yüklenicinin borcu nedeniyle bankalar tarafından ipotek konulması adliye pratiğinde en çok uyuşmazlık yaratan konulardan biridir. Bankalar, TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandıklarını ileri sürseler de, Yargıtay’ın güncel içtihatları bu savunmayı daraltmaktadır.

• Sicilin İncelenmesi Borcu: Tapu kaydında "kat karşılığı temlik" veya "6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma mevcuttur" gibi şerhler/beyanlar varsa, banka basiretli bir tacir olarak taşınmazın yükleniciye tam mülkiyetle ait olmadığını bilmek zorundadır.
• İnşaatın Mevcudiyeti: İpotek tesis edildiği sırada arsada inşaatın devam ettiği dışarıdan gözlemlenebiliyorsa, bankanın "küçük bir araştırma ile" durumu öğrenebileceği kabul edilir ve banka iyiniyetli sayılmaz.

Sözleşmenin Feshi: Geriye Etkili vs. İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Sözleşmenin sona erdirilmesi, inşaatın tamamlanma oranına göre iki farklı hukuki sonuç doğurur. Bu ayrım, tarafların tasfiye sürecindeki malvarlığı dengesini doğrudan etkiler. Fesih davasında mahkeme, inşaatın seviyesini kesin olarak saptamalıdır.

Fesih Türü	Tamamlanma Oranı	Hukuki Sonuç	Tasfiye Usulü
Geriye Etkili (Dönme)	%90'ın Altında	Sözleşme hiç yapılmamış sayılır.	Sebepsiz zenginleşme (imalat bedeli ödenir, tapu iade edilir).
İleriye Etkili (Fesih)	%90 ve Üzeri	Sözleşme ileriye dönük sonlanır.	Yüklenici yaptığı oranda arsa payına hak kazanır; eksik işler bedeli mahsup edilir.

"İnşaatın seviyesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile... inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır."

Kaynak: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, Esas No: 2014/432, Karar No: 2014/4157 Belgeyi Gör: 23. Hukuk Dairesi 2014/432 E. , 2014/4157 K.

Geriye Etkili Feshin Sonuçları

Sözleşmeden dönme durumunda, yükleniciye verilen tapular arsa sahibine döner. Yüklenici ise yaptığı faydalı ve lüzumlu masrafları (arsa sahibinin malvarlığındaki artışı) sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Bu durumda yükleniciye bağımsız bölüm verilmesi mümkün değildir; sadece gerçekleşen imalatın nakdi bedeli hüküm altına alınır.

Gecikme Tazminatı ve İfaya Ekli Cezai Şart

Yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, TBK m. 125/2 uyarınca aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı talep edebilir. Gecikme tazminatı, taşınmazın emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Cezai şart ise sözleşmede maktu veya süreli (günlük/aylık) olarak kararlaştırılan bir yaptırımdır.

"Taraflar arasındaki 06.11.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, dava konusu inşaat 15.06.2009 tarihinde ikmal edilerek arsa sahibine teslim edilecek, aksi halde 60 günlük cezalı süre başlayacak ve bu sürede için arsa sahibine günlük 500,00 TL ödenecektir... Sözleşme ile belirlenen kesin vade itibariyle inşaatın bitirilerek teslim edilmediği sabit bulunduğundan talep doğrultusunda gecikilen ilk 60 gün için taraflar arasında kararlaştırılan tazminatın... hüküm altına alınması gerekmektedir."

Kaynak: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, Esas No: 2013/2003, Karar No: 2013/3166 Belgeyi Gör: 23. Hukuk Dairesi 2013/2003 E. , 2013/3166 K.

Seçimlik Hakların Kullanımı ve Temerrüt İhtarı

Eğer sözleşmede teslim için kesin bir tarih (vade) belirlenmişse, yüklenici bu tarihin geçmesiyle kendiliğinden temerrüde düşer (TBK m. 117/2). Ancak vade kesin değilse, arsa sahibinin usulüne uygun bir ihtarname ile yükleniciye makul bir süre tanıması ve temerrüde düşürmesi şarttır. Gecikme tazminatı davası açılırken, inşaatın mevcut durumu (yüzde kaç tamamlandığı) mahkemece saptanmalı ve tazminat bu orantıya göre değil, teslim edilmesi gereken tarihten davanın veya teslimin gerçekleştiği tarihe kadar olan tam kira kaybı üzerinden hesaplanmalıdır.

Ayıplı İfa ve Eksik İşler: Tespit ve Tazmin Koşulları

Ayıplı ifa, yapılan işin sözleşmede kararlaştırılan niteliklere veya fen ve sanat kurallarına aykırı olmasıdır. Eksik iş ise, projesinde yer almasına rağmen hiç yapılmayan işlerdir. Arsa sahibi, eseri teslim alırken mevcut olan açık ayıpları derhal bildirmelidir; aksi halde eseri kabul etmiş sayılır. Gizli ayıplar ise ortaya çıktığında derhal ihbar edilmelidir.

Bina Güçlendirme Masraflarının İflas Masasına Kaydı

Bazı durumlarda yüklenicinin yaptığı bina statik açıdan riskli olabilir. Binanın güçlendirilmesi zorunluysa ve yüklenici iflas etmişse, arsa sahibi tarafından yapılan güçlendirme masrafları kesinleşmiş mahkeme kararı ile iflas masasına alacak olarak kaydedilebilir.

"Eser sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, eseri sözleşme ve imar mevzuatına uygun olarak yapmak olup... yapının imar mevzuatına aykırı olduğu, 25/01/2012 tarihinde Büyükçekmece Belediyesi'nce onaylatılan güçlendirme projesine göre davalı tarafından güçlendirildiği... güçlendirme bedeli 2.415.758,74 TL'nin dava dışı X İnşaat Ltd. Şti'nin iflas masasına kaydına karar verildiği anlaşılmıştır."

Kaynak: Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, Esas No: 2019/59, Karar No: 2020/600 Belgeyi Gör: T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Eksik İşlerin İfası İçin Nama İfa Yetkisi

Yüklenici inşaatı yarım bırakmışsa, arsa sahibi mahkemeden "nama ifa yetkisi" (TBK m. 113) talep edebilir. Bu yetki ile arsa sahibi, eksik kalan işleri yüklenici nam ve hesabına yaptırabilir ve masraflarını yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin satışı yoluyla karşılayabilir. Bu usul, sözleşmeyi feshetmeden inşaatın tamamlanmasını sağlayan pratik bir çözümdür.

Tapu Siciline Konulan Şerhlerin Terkini ve Zaman Sınırı

APKİS, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkı ayni bir etkiyle güçlendirerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Ancak Tapu Kanunu m. 26/8 uyarınca bu şerhin bir süresi vardır.

"Tapu Kanununun 26. maddesinin 7. ve 8. fıkralarına göre, Noterlik Kanunun 44. Maddesinin B bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemesi halinde taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesisi ve tapuya tescil edilmezse işbu şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından terkin olunacağı düzenlenmiştir."

Kaynak: Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, Esas No: 2019/59, Karar No: 2020/600 Belgeyi Gör: T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Şerh tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olmasına rağmen tapuda mülkiyet devri veya kat irtifakı tesisi yapılmamışsa, bu şerh artık hükmünü yitirir. Taşınmaz maliki, tapu dairesine başvurarak veya dava yoluyla (şerhin terkini davası) bu takyidatın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kamu düzenindendir.

Kamu Kurumları ile Akdedilen Kat Karşılığı Sözleşmeleri

Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) veya Gençlik ve Spor Bakanlığı gibi kamu tüzel kişileri de mülkiyetlerindeki arsaları kat karşılığı usulüyle değerlendirebilirler. Bu sözleşmelerde özel yönetmelikler ve Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulama alanı bulur.

SGK Taşınmazları İçin İhale Usulü

SGK, 5502 sayılı Kanun’un tanıdığı yetkiyle, taşınmazlarını 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 51/g uyarınca pazarlık usulü ile kat karşılığı inşaata verebilir. Bu süreçte idari ve teknik şartnamelerin Daire Başkanlığınca hazırlanması ve yetkili organ onayı alınması zorunludur.

"Kamu kurum ve kuruluşları ile Kurum iştiraklerine, düzenlenecek protokol çerçevesinde doğrudan, gerçek ve tüzel kişilere ise Devlet İhale Kanununun 51 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendine istinaden pazarlık usulü ile... arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile inşaat yaptırabilir."

Kaynak: Sosyal Güvenlik Kurumu Taşınmazlar Yönetmeliği m. 8/2 Belgeyi Gör: SOSYAL GÜVENLİK KURUMU TAŞINMAZLAR YÖNETMELİĞİ

Spor Tesislerinde Ticari Ünitelerin İşletilmesi

Gençlik ve Spor Bakanlığı’na ait taşınmazlarda yapılan tesislerdeki ticari ünitelerin (kafeterya, otopark vb.) işletme hakkı, sözleşme veya protokol ile belirli bir süre yükleniciye bırakılabilir. Bu durumda gelir paylaşımı ve işletme süresi ihale şartnamesinde önceden belirlenir.

Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Emprevizyon)

İnşaat maliyetlerindeki aşırı artış, döviz kurlarındaki dalgalanmalar veya imar planı değişiklikleri nedeniyle sözleşmenin dengesi bozulabilir. Bu durumlarda TBK m. 138 uyarınca "aşırı ifa güçlüğü" nedeniyle uyarlama davası açılması gündeme gelir. Ancak yüklenici basiretli bir tacir (TTK m. 18/2) olarak ekonomik riskleri öngörmek zorundadır. Sadece genel ekonomik krizler değil, yüklenicinin kontrolü dışındaki olağanüstü ve öngörülemez değişiklikler uyarlama sebebi olabilir.

"Kat maliklerinden doğan gecikmeler ve ekonomik gelişmeler sebebiyle kendisinin bedel ve süre artışı istemi ile sözleşmenin uyarlanması amacıyla dava açtığı, davalı kat maliklerinin 2022 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden döndüklerine dair ihtar gönderdiği, söz konusu dönme sebeplerinin haksız olduğu, mahkemece feshedilmediği müddetçe sözleşmenin geçerli olduğu..."

Kaynak: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi - İlam Özeti Belgeyi Gör: T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ

Uyarlama davası devam ederken arsa sahiplerinin tek taraflı fesih bildirimleri hukuki sonuç doğurmaz. Mahkemece uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı incelenirken, tarafların kusur oranları, sözleşmenin süresi ve inşaatın mevcut aşaması birlikte değerlendirilir.

Yabancı Para Birimiyle Belirlenen Alacakların İcra Takibi Usulü

APKİS içerisinde gecikme cezası veya kira tazminatı bazen yabancı para (USD/EURO) üzerinden belirlenebilir. Ancak bu alacakların Türkiye’de icra takibine konu edilmesi halinde, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 58 uyarınca özel bir usul izlenmelidir.

Takip Talebinde TL Karşılığı Zorunluluğu

Yabancı para üzerinden başlatılan icra takiplerinde, alacaklı takip tarihindeki kur üzerinden alacağın Türk Lirası (TL) karşılığını göstermek zorundadır. Bu zorunluluk kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen dikkate alınır.

"İİK’nun 58/3. maddesine göre alacağın Türk parası ile tutarının takip talepnamesinde gösterilmesi zorunludur. Aynı zorunluluk, İİK’nun 60/1. maddesi gereğince ödeme emri için de geçerlidir. Bu zorunluluğun yerine getirilmemesi kamu düzeni ve devletin hükümranlık hakları ile ilgili olup, süresiz şikayet nedeni olduğu gibi... takibin usulüne uygun olmadığı gerekçeleriyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir."

Kaynak: Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, Esas No: 2023/477, Karar No: 2023/779 Belgeyi Gör: T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Uygulama Hatası: Sadece yabancı para miktarının yazılıp TL karşılığının veya harca esas değerin belirtilmemesi durumunda açılan itirazın iptali davası, dava şartı yokluğu (usulüne uygun takip bulunmaması) nedeniyle reddedilir.

Delil Yönetimi ve İnşaat Seviye Tespit Davaları

APKİS uyuşmazlıklarında ispat yükü, iddia edilen vakıaya göre taraflar arasında el değiştirir. İnşaatın hangi aşamada olduğu, eksik işlerin bedeli ve gecikme süresi kural olarak bilirkişi incelemesi ile saptanır.

Adli Tıp ve Teknik Bilirkişi Raporlarının Önemi

Mahkeme, inşaatın ruhsat ve projesine uygunluğunu denetlemek üzere mimar, inşaat mühendisi ve mülk bilirkişisinden oluşan bir heyet görevlendirir. Belediye işlem dosyası (ruhsat, vizeler, yapı denetim raporları) eksiksiz celbedilmelidir.

Delil Tespiti (HMK m. 400) Başvuruları

Dava açılmadan önce veya dava sırasında inşaatın durumunun dondurulması için "delil tespiti" istenmesi pratikte hayati önem taşır. Özellikle yüklenicinin işi terk ettiği durumlarda, arsa sahibinin inşaata devam edebilmesi veya başka bir yüklenici ile anlaşabilmesi için mevcut seviyenin mahkemece mühürlenmiş bir raporla saptanması gerekir. Tespit dosyası, ana davanın en güçlü delilidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İnşaatın %95 oranında tamamlandığı bir durumda arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebilir mi? Hayır, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca tamamlanma oranı %90 ve üzerinde olan inşaatlarda sözleşme ancak ileriye etkili sonuçlar doğuracak şekilde feshedilebilir (TMK m. 2 dürüstlük kuralı gereği). Bu durumda yüklenici yaptığı iş oranında arsa payına hak kazanır, arsa sahibi ise eksik ve ayıplı işlerin bedelini tazminat olarak mahsup edebilir.

2. Tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi varken bankanın koyduğu ipotek geçerli midir? Tapu kaydında APKİS’e ilişkin bir şerh veya "kat karşılığı temlik" ibaresi bulunması, sicilin aleniyeti gereği bankanın iyiniyetini ortadan kaldırır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin güncel kararlarına göre, banka bu durumda taşınmazın mülkiyetinin yükleniciye tam geçmediğini bilmesi gereken kişi konumundadır ve ipoteklerin fekki (kaldırılması) dava yoluyla sağlanabilir.

3. Yüklenici iflas ederse inşaatın tamamlanması için ne yapılabilir? Yüklenicinin iflası halinde, arsa sahibi iflas masasından sözleşmenin aynen ifasını talep edebilir. İflas masası ifayı üstlenmezse arsa sahibi sözleşmeyi feshederek tapuların iadesini isteyebilir veya mahkemeden "nama ifa yetkisi" alarak eksik kalan işleri kendisi tamamlayıp masrafları yükleniciye ait bölümlerden tahsil edebilir.

4. Sözleşmede teslim süresi belirtilmemişse yüklenici ne zaman temerrüde düşer? Teslim süresi belirlenmemişse, TBK m. 117 uyarınca yüklenicinin temerrüde düşmesi için arsa sahibinin ihtar çekmesi ve uygun bir ek süre vermesi şarttır. Bu ihtarda inşaatın bitirilmesi için gerekli makul sürenin (emsal inşaat süreleri dikkate alınarak) tanınmış olması gerekir.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
• 3194 sayılı İmar Kanunu.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/1793, Karar No: 2025/1267.
• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, Esas No: 2014/432, Karar No: 2014/4157.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2022/1195, Karar No: 2023/507.
• Gençlik ve Spor Bakanlığı Taşınmaz İdaresi Yönetmeliği.
• Sosyal Güvenlik Kurumu Taşınmazlar Yönetmeliği.

---

Yasal Uyarı: Bu makale, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dair güncel yargı kararları ve mevzuat çerçevesinde akademik bir inceleme olup genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olay, sözleşme hükümleri ve yerel imar durumuna göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Hak kaybına uğramamak adına süreçlerin profesyonel hukuki danışmanlık eşliğinde yürütülmesi tavsiye edilir. Metindeki analizler somut bir davanın doğrudan ikamesi olarak kullanılamaz.

Ana Kategori Rehberi

Bu konunun genel çerçevesi için Borçlar Hukuku Genel Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.